投資物件における地震・水害・台風などの天災リスクへの備えと対策 | 不動産投資を考えるメディア

投資物件における地震・水害・台風などの天災リスクへの備えと対策

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日本は自然災害の多い国です。地震はもちろん、台風や大雨大雪、土砂崩れや洪水などのリスクに晒されています。不動産投資の際には、これらの災害に対する対策を考えておかなければなりません。この記事では、代表的な天災リスクを紹介します。

地震に強い物件を探すには

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不動産投資に伴う天災リスクの中で最も備えが必要なのが地震です。東日本大震災や熊本地震でも証明されたように、大地震が来れば不動産はひとたまりもありません。大切な投資物件が一瞬で灰燼に帰してしまう可能性があるのですから、物件選びの段階で地震に強い物件を探す努力が必要です。
地震に強い物件を探すポイントとして、新耐震基準に適合した物件であるかどうかが重要になります。新耐震基準とは1981年(昭和56年)に施行された建築基準法の新たな耐震基準のことで、この基準に適合した物件であれば建物が支えている重量の100%以上に相当する水平力を受けた場合でも倒れない耐震性を有しています。
新耐震基準が適用されるのは着工前の建築確認時に新耐震基準が適用されている物件なので、工事期間が長い大型マンションなどだと1982年以降に完成していても旧耐震基準が適用されている可能性があります。物件を購入する前に書類を見せてもらい、新耐震基準が適用されているかを確認しましょう。
建物の立地も重要です。東日本大震災で沿岸部の埋立地で液状化現象が発生したのは記憶に新しいところですが、地盤の状態によって地震発生時の被害も大きく異なります。内陸でも沼や池だった土地に建てられている物件は少なくありません。新しく開発された土地に立つ物件に関しては、以前なにに使われていた土地だったのかを確認して下さい。
地震保険への加入も必須です。ただ、地震保険は補償限度額が建物5000万円、家財1000万と法律で定められています。万一の備えにはなるものの、必ずしも十分な金額が受け取れるとは限らないので注意してください。

建物を大きく損傷する水害を回避する

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近年大きな注目を集めている天災が水害です。ゲリラ豪雨に代表される異常気象は日本各地で多大な水害被害を引き起こしています。2015年の鬼怒川氾濫では多くの住宅が濁流に飲み込まましたが、水害は必ず氏も川の近くで発生するとは限りません。214年広島で起きた土砂災害は山から流出した土石流によって多くの人命が失われましたが、山の地盤が緩んで発生する土砂災害も水害の一種であり川から離れているからといって安心はできません。
水害のリスクを回避するためには、物件周辺の水害リスクを正しく知ることが重要です。川や池から離れた土地でも地形によっては水害の被害が多発することもありますし、都心部でも潜在的な洪水リスクにさらされているエリアは少なくありません。水害防止を目的として行政はハザードマップと呼ばれる地図を公開しています。これはエリアごとに潜むリスクを表した地図で、洪水ハザードマップを見れば水害のリスクが簡単に分かります。
地盤をチェックするのも水害対策に効果的です。都市部には川の上にフタをした「暗きょ」が多く、見た目ではわからなくても地下を川が流れているケースが多く見られます。沼や田んぼを埋め立てて造成された土地は豪雨時に水が溜まりやすく、長雨によって建物がダメージを受けるリスクが考えられます。傾斜地を造成した宅地では土留めの強度が重要ですし、締め固めが不十分だと建物の基礎にまで影響が及ぶリスクがあります。
水害は火災保険で補償されますが水害に対応していないプランもあります。加入時に水害の補償内容を必ず確認してください。

気象災害に対する備えは必須

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投資用不動産物件には気象災害に対する備えも必要です。気象災害と聞くと地震や水害よりも程度が軽く聞こえますが、実際には気象災害で多大な被害が発生するケースは多く十分な備えがないと大切な財産を失ってしまいます。気象災害の中で最も被害が大きいのが、台風です。台風は毎年3個程度日本に上陸していますが、台風が直撃した地域では建物に甚大な被害が発生します。台風被害は火災保険の補償対象なので必ず保険に加入しておきましょう。
降雪地域では雪に対する備えも必要です。豪雪により屋根に積もった雪の重みで建物が潰れる可能性もあるので、雪かき業者を手配し適切に雪を排除しなくてはいけません。雪の多い地域では雪かきにかかるコストが馬鹿にならず、収益性を下げる大きな要因です。
落雷はどの地域でもリスクが付きまといます。避雷針など対策はあるものの完全に防げるという保証はありません。住宅に雷が直撃しても建物そのものにはダメージはありませんが、コンセントにつないでいる電化製品はほぼ全滅です。リモコン式の給湯設備にも被害が出る可能性があります。雷による被害も火災保険の補償対象ですが、家財補償に加入していないと保険金がもらえないので注意してください。
高温や低音も天災の一種です。気温変化が激しい物件は人気が低く、入居者を集める際のマイナス要因です。人気だけでなく異常低温は屋外の給湯設備などを故障させる直接的なリスクもあります。室内は空調設備の設置などで対処は可能ですが家賃水準を下げる要因になりかねません。気温は他のリスク要因に比べるとあまり注目されませんが、収益性に大きく影響する条件の一つなので必ずチェックしておきましょう。

まとめ

不動産はその名の通り動かすことができないので、避難することが不可能です。投資物件を選ぶ際には、その場所にどのような天災の可能性があるのかを十分に調査することを忘れないようにしてください。

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