不動産投資ローンの活用は超低金利相場の今がチャンス! | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資ローンの活用は超低金利相場の今がチャンス!

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不動産投資ローンの活用は超低金利相場の今がチャンス!

2017年現在、日本では長らく超低金利時代が続いており、銀行に資金を預けても全く利子が付かないため、投資に対する人気が高まっています。そこで今回は、資産運用の一つとして不動産投資を考えている方向けに低金利相場での不動産投資ローンの相場やリスク、特徴などを解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは住宅ローンと比較すると分かりやすいかも知れません。
住宅ローンはマイホームを購入するために足りない資金を銀行から融資してもらうもので、社会政策的見地からも低金利で融資を受けることができます。住宅ローンの場合、担保となる不動産の評価とともに借入者となる債務者の勤務先や年収、勤続年数などが重視されます。

一方で、不動産投資ローンに関しては、債務者の属性もさることながら、担保となる不動産からどの程度の収益が上げられるかなど、不動産の評価が住宅ローン以上に重視されます。

従って、住宅ローンにおいては貸し出し金利は債務者の属性にあまり左右されることはありませんが、不動産投資ローンの金利はほぼ相対で銀行などが低リスクと判断すれば貸し出し金利も下がりますし、高リスクと判断すれば貸し出し金利も上がる傾向にあります。

このように考えると、不動産投資を考える時に不動産投資ローンの利用を考えるのはレバレッジの観点から有益ですが、銀行などと金利の相場について商談する時は、自身の属性をアピールするとともに、その不動産から具体的にどの程度の収益を上げられるのかを説明することが重要になります。

また、不動産投資ローンは借入者となる債務者にとっても、リスクの高いローンであることを認識しておくことが重要です。住宅ローンであれば、不動産の収益を考えずに、完済するまで返済を続ければ良いだけですが、不動産投資ローンの場合は、当初想定していた収益が上がらなければ、返済が苦しくなる可能性が高く、最悪の場合、物件を手放さざるを得なくなるという事態も想定しておく必要があります。

不動産投資ローンの金利体系

このように不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査基準やリスクなどの面で違いがありますが、元々が住宅ローンに準じているため、金利体系などは似通っています。

不動産投資ローンには、全期間または一定期間金利が変わらない固定金利型と、短期プライムレートに連動して半年ごとに金利を見直す変動金利型があります。

住宅ローンにおいても同じ取扱いとなりますが、変動金利型で金利が急上昇した場合、借入者となる債務者が返済不能に陥る可能性が高いことから、金利の見直しが行われても5年間は返済額が変わらない「5年ルール」というものがあります。

5年後の返済額が急激に増加した場合も返済不能に陥る可能性が高いことから、5年後の返済額を旧返済額の125%以内とする「125%ルール」が適用される銀行が多くなっています。ただし、これは支払いの繰り延べに過ぎないことから銀行によってはこのルールが適用されない場合もあるので、金利体系がどうなっているのか銀行側にしっかり確認することが大切です。

なお、日本銀行の金融緩和により変動金利の相場が大幅低下していた所に長期金利を低下させるマイナス金利が導入されたため、固定金利も過去最低水準まで低下しています。

変動金利から説明すれば、短期プライムレートの水準は2.475%ですが、そこから借入者となる債務者の属性や不動産の評価によって1%程度は金利が優遇されるため、現在の変動金利型の相場水準は1~2%台まで低下しています。一方の固定金利ですが、これもマイナス金利の影響で大幅低下し、固定10年の相場水準は2%台と変動金利と変わらない水準まで低下しています。

低金利は不動産投資のチャンス

金利は景気のバロメーターです。景気が悪化しているからこそ、政府は金融緩和を実行して、景気を浮揚させようとします。そんな時こそ不動産投資をする絶好のタイミングです。

具体的には、政府や日本銀行が低金利政策をとったり、日本銀行が証券市場において不動産投資信託(REIT)を買い付ける政策を発動するということは、地価を下支えする強い決意を示すものです。このようなときは、不動産投資を実行する絶好の機会です。

政府や日本銀行が低金利政策を採用する理由は、民間企業が設備投資を増やしやすい環境づくりや、一般国民が住宅購入や車の購入をしやすいようにするという政策です。しかし、実際には低金利政策による資金需要の多くは不動産市場に流入します。銀行にとっては、融資をするにあたっては担保をとりやすい不動産業界を優先させがちとなります。

ですから、政府や日本銀行が低金利政策を打ち出してきたときには、これから景気が良くなる、あるいは不動産価格が底を打ってこれからは不動産価格が上昇するシグナルと判断したほうが良いと思われます。

そのため、政府や日本銀行が低金利政策を打ち出してきたときが、不動産投資を実行するチャンスです。そして、とくに不動産価格が上昇しやすい東京都心の区分所有マンションをできるだけ買って、不動産価格が上昇するのを待つのです。いずれ景気が過熱してきたり、東京都心の不動産市場が過熱してきて、金利が上昇してきます。日本の場合は、10年物国債の金利が2%を超えてくるようなら、高金利の状態と判断して、不動産を売却するタイミングとなると推測されます。

金利が低いと実質利回りは高くなる?

現在は、まだまだ政府が景気を浮揚させるために金利を抑制している段階にあります。2017年初頭の現在における一般の住宅ローンであれば、金利は0%台となっていますし、不動産投資ローンでも金利は2%台や3%台となっています。また、証券会社を通じて信用取引で不動産投資信託(REIT)を購入する場合でも、金利は2%台となっています。低金利の時期にこそ、不動産投資を実行すれば、実質利回りが高くなります。

例えば、表面利回りが6%の不動産投資信託(REIT)を日本証券金融から2.8%の金利で借金して、信用取引で購入すると仮定します。REITの場合は、分配金に対して20%が税金として差し引かれますので、手取りの利回りが4.8%となります。つまり、実質手取りの金利収入が2%となります。

区分所有マンションへの投資ならば、さらに実質利回りは高くなります。例えば、金利3%の不動産投資ローンを借りて1500万円の区分所有マンションを購入したとします。そして、そのマンションを月額賃料12万円で貸し出すと仮定します。すると、賃料収入を計算すると表面利回りは12%となります。

表面利回りから不動産投資ローンの金利を差し引くと、9%となります。区分所有マンションの場合は、これらの他に固定資産税や毎月の管理費や修繕積立金などの支出が発生しますが、それでも実質利回りは7%前後を確保できるものと推測できます。

一方、景気が過熱した状態となり、不動産投資ローンの金利が10%となってしまった場合は、もはや実質的には賃料収入を望むことは不可能となってしまいますので、景気は天井圏であると認識し、不動産投資を見送る必要がでてきます。

変動金利が最大のリスク

銀行が不動産投資ローンを実行する場合は、ほとんどが変動金利で融資をします。固定金利であっても、せいぜい3年固定金利です。このため、不動産投資における最大のリスクは、金利といっても過言ではありません。

景気が悪化しているときに低金利の状況下で、不動産投資ローンを借りてアパート投資や区分所有マンションに投資をした場合、数年後、景気が過熱して金利が上昇してきた場合の対応策を考えておく必要があります。

選択肢としては、不動産の売却が挙げられます。とくに東京都心に購入した区分所有マンションならば、金利上昇トレンドと不動産価格の上昇トレンドは軌を一にしています。ですから金利の天井圏が、不動産価格の天井圏と判断できます。このため、資産価格の差益を得ることによって、金利負担を差し引いても手元には大きな利益が残ることになります。

アパート投資をしていた場合には、金利の天井圏がやってくる前に、早めに売却に出す必要があると思われます。アパートは区分所有マンションと比べれば流動性が低く、買い手が現れにくいためです。そして、買い手が現れない場合には、入居者に立ち退き費用を支払って、アパートを取り壊して更地にしたうえで売却する選択肢も考えられます。この場合は、実質的な最終利益は立ち退き費用なので損なわれてしまいますが、金利上昇圧力から逃れるためには有効な手段です。

一方、金利上昇局面において出口戦略を実行しにくいのが一棟マンションです。売りに出しても、買い手がもっとも現れにくい物件であることや、居住者に立ち退いてもらっても建物を取り壊す費用が巨額にのぼるためです。

不動産投資ローンを賢く利用するためには?

現在、マイナス金利が導入された影響で不動産投資ローンの利用が急増しています。逆に言えば借りやすい状況になっている反面、競争相手も増えているというのが不動産投資市場の現状です。

この状況で成功するには現在の低金利を味方に付けるとともに、自分自身でしっかりとした事業計画を立てライバルが現れても勝ち抜ける環境を築いておくことが大切です。住宅ローンと同様に不動産投資ローンにおいても低金利であるが故に借入可能額が増加していますが、自分自身の事業計画に最適な借入額にとどめ、無理な借り入れは行わないことです。

また、現在の金利相場は底辺にあるといっても過言ではなく、今後少しずつ上昇することはあってもこれ以上下がる可能性は低いと考えられています。従って、不動産の投資収益が想定以上になった時などは繰り上げ返済を利用するなどして、借入額を減らしておくことも大切となります。

このように不動産の投資収益と不動産投資ローンを上手く併用しながら、低金利の恩恵を最大限利用するのが賢い利用法と言えます。低金利で返済額も低いので何もしないというのは、不動産投資ローンを賢く利用しているとは言えないでしょう。

それにしても、ここまで貸し出し金利が低下するのは多くの専門家にとっても予想外の出来事でした。数年前まで不動産投資ローンの金利水準は低くても変動金利型で2~3%、固定金利型で4~5%程度でした。

それが長期金利がマイナスになるなど、日本銀行の異例とも言えるマイナス金利政策により1%程度は低下しています。借入額が大きくなる不動産投資ローンにとって金利1%の低下が、いかに大きいかは返済額を試算すれば明白です。

まとめ

不動産投資には基本的に融資が付き物であり、低金利の現在であれば銀行などの金融機関から安い金利で融資をしてもらえます。不動産は投資額も大きいので、少しでも金利が安い方が金額が少なくて済みます。金利の変動を先読みするのは難しいのですが、少なくとも2017年現在低金利なのは確かですので不動産投資ローンをうまく活かした投資を実践してみてください。

不動産投資ローンについては以下の記事でも紹介しています。

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