不動産投資のレバレッジ効果を最大限に生かす方法とは? | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資のレバレッジ効果を最大限に生かす方法とは?

シェアする

投資の世界では、しばしばレバレッジ(leverage)という言葉に出会います。FXなどでは日常的に使われるこの言葉ですが、不動産投資ではどのように理解すればよいのでしょうか。この記事では、不動産投資におけるレバレッジの扱いについて述べていきます。

不動産投資におけるレバレッジとは?

不動産投資におけるレバレッジとは?

そもそもレバレッジとは何なのでしょうか。投資業界ではよく耳にする言葉かも知れませんが、実は意味が分かっていないという方もいると思いますし、これが不動産投資におけるレバレッジとなると、余計にわからない方も多いかもしれません。

まず、レバレッジという言葉ですが、経済分野では「他人の資本を使って自分の持っている資本に対する利益率を高める」とされています。簡単に言えば、効率良く投資や自分の利益になるような活動をするということになります。不動産投資におけるレバレッジは、よくテコの原理に置き換えて説明されることが多いです。

つまり、小さな力で大きな効果や結果をもたらすということです。これを不動産投資というテコに置きかえると、「少ない資金で投資効果をできるだけ高める(収益性を高める)」ということになるのです。自分が持っている不動産投資用の資金と、借入金(ローンなど)を合わせて使うことによって、見た目以上の利益を得ることができる、それが不動産投資におけるレバレッジというものなのです。

例えば、1000万円の自己資金があり、それで年間80万円の家賃収益が見込める不動産を購入したとした場合、利回りは8%になります。しかし、1000万円を頭金に年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の物件(2000万円は借入れ)を購入した際、見た目の利回りは同じですが、収益は3倍となります。これこそが不動産投資のレバレッジ効果です。

レバレッジ効果を最大限に出すには?

レバレッジ効果を最大限に出すには?

不動産で投資を考えている場合、レバレッジ効果を有効的に使うことで、本当の意味での不動産投資をすることになると言えるでしょう。しかし、ただ単にレバレッジを利かせただけの不動産投資をしようとしてはリスクが高くなるだけです。不動産投資でレバレッジを利かせる際に注意しなければならないことがあります。

まず、レバレッジを利かせて不動産投資をする際には、現金で不動産投資をする時よりも色々なことを考慮しなければいけません。例として、その不動産の収益性や空室があった際の赤字、借入金の金利の動き、自分が組んだローンの種類などがありますが、これら以外の要素などについてもきちんと見極めた上で投資をする必要があります。

仮に借入金の金利が上がってしまった場合、月々のローン返済額もアップしてしまいます。そうなった際に、ギリギリ今まで黒字をキープできていたのが、一気に赤字となり、レバレッジを利かせることができなくなるという場合があります。

また、レバレッジを不動産投資の際に効果的に利かせたいという場合、初めての人でも何度か投資経験のある人でも素人では失敗してしまうリスクが付きまとってきます。そこで、手数料はかかってしまいますが、プロの不動産投資会社にどんな物件を購入すればレバレッジ効果が上げやすいかということを相談し、物件選びを手伝ってもらうことをおすすめします。あなたの希望に沿った物件をどんどん紹介してくれるので、物件探しをする手間も省けるというメリットがあります。

レバレッジを利用するメリット

レバレッジを利用するメリット

上記のことから不動産投資をする上でレバレッジ効果を狙うのが欠かせないということがも分かったかと思いますが、これを有効活用することで起こるメリットはどんなものがあるでしょうか。

まず、1つ目は資産を早めに築くことができるということです。しかも、その資産は小さくないということもポイントとなります。この理由として挙げられるのが、レバレッジ効果を狙うには、自己資金だけでなく銀行などからローンを組んで足りないお金(他人資本)を調達することになります。個人や小さな会社が自分が持っている資本のみを使う際、通常は長い期間かけて自己資金を貯めなければいけません。

ところが、レバレッジを利かせた場合、何年もかかるであろう規模の投資を短期間で行い、資産を築くことができるのです。もちろん大きな金額を借り入れてしまうと、その返済額も大きくなってしまいますが、これに関しては購入物件からきちんと決まった家賃収入が得られれば返済していけるので問題ないと言ってよいでしょう。

もう1つは、不動産投資と同じように、株を投資しているという方もいますが、株式の価格が最低維持保証額を下回った場合、追加の保証金を入金しなければいけないというリスクがあります。しかし、レバレッジを利かせた不動産投資をした場合、仮に物件の価値が下がってしまっても、追加の保証金は発生しません。それに、ローン融資をしてもらった金融機関に対しても、何らかの補償金などを納めるといったことは求められないというメリットがあります。

レバレッジを利用した場合のデメリット

少額投資で大金を動かすことができるのがレバレッジ効果ですから、実際の資金以上に投資するという事になります。大金を動かしていると金銭感覚も麻痺しがちになります。レバレッジの倍率が高ければ高いほどリターンは高くなる反面、失敗した時のリスクも高くなるという事を肝に銘じておきましょう。レバレッジを利用して不動産投資を行うという事はハイリスク・ハイリターンの投資を行うという事に他ならないのです。

まとめ

不動産投資におけるレバレッジは、株式投資やFXとは若干異なったものとなります。そのため、他の投資に慣れた人ほど戸惑うケースが多いのです。しっかり理解を深めれば、投入した資金に比べて大きな利益を得る可能性が広がります。

各種お問い合わせやご相談はこちら