【新築vs中古】アパート経営でかかる初期費用の種類とコスト比較 | 不動産投資を考えるメディア

【新築vs中古】アパート経営でかかる初期費用の種類とコスト比較

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アパート経営を開始するにあたって必要な初期費用は、アパートの立地や物件の築年数、間取りなど様々な条件によって大きく変動します。この記事ではアパート経営に必要な初期費用の種類や新築物件と中古物件のコストの違いなどをご紹介します。

アパート経営にかかる初期費用の種類

アパート経営にかかる初期費用の種類

アパート経営で大きいのは何と言っても物件の取得費用です。新築と中古で大きく違いますし、自分で建築する場合は建築費用もかかってきます。新築であればガスや水道、電気を通さなければなりませんし、駐車場や駐輪場を作る場合はその費用も必要です。中古の場合はリフォームや修繕費用などがほぼ必須となります。

土地を取得する場合は相応の費用も必要なため、さらに負担が増えます。土地を取得する際には特に注意が必要なのはいざ購入してみると、法令で規制された区域で想定通りに建物を建てられなかったなどのケースです。

不動産投資は他の投資とは違い、「物件そのものを担保にしてローンを組める」という特徴があります。従って多くの人がローンを組んで費用を工面しますが、その場合はローン手数料がかかるためトータルで見ると負担が大きくなります。もっともアパート経営の場合は、入居者がいれば家賃収入が入ってくるのでそれで相殺することも可能になります。

初期費用に関しては税金を忘れてはなりません。不動産を取得する時にかかる「不動産取得税」や登記をする時にかかる「登録免許税」、売買契約の時には「印紙税」もかかります。他には「火災保険料・地震保険料」などもかかります。アパート経営には様々な初期費用が必要なのです。

新築アパート経営に必要なコスト

新築アパート経営に必要なコスト

新築アパートを経営する場合、土地や建物を取得したり建築したりする関係上、当然ながら中古物件を経営するよりも初期費用が高くなります。そのため初期費用を抑えるために中古アパートの購入を考える人が多いのですが、新築アパート経営にもそれなりのメリットがあります。

新築アパートは確かに多くの初期費用が必要ですが、新築であるがゆえに不動産の評価も高くなります。そのため金融機関でローンが組みやすいのです。有利な条件でローンが組めるということは、最初に自分で用意しなければならない自己資金が少なくて済むということにもつながります。

また、新築の物件であれば家賃をある程度高めに設定しても、エリアによっては入居者が集まりやすいというメリットがあります。初期費用が大きくなっても多めの家賃収入が早く発生する可能性が高いため、それでまかなえることが多いのです。

さらに新築物件の場合は一度しっかり建築しておけば、その後の修繕費を少なくすることもできます。中古物件の場合は経年劣化で目に見えない部分が傷んでいる可能性があり、大規模なリフォームや思わぬ修繕費が発生することもありますが、新築物件の場合はそういったトラブルが少なく安心感があります。

物件を新しく建てたり新築物件を購入するということは、建物はその時のトレンドにあったものであることが多くなります。現代人のライフスタイルに合わせた使い勝手の良さが売りとなるため、入居者が気に入ってくれて契約が長期間になることもあります。安定した家賃収入が得られる可能性が高くなるのです。このため初期費用が大きくなっても、回収できる見込みも高くなると言えます。

中古アパート経営に必要なコスト

中古アパート経営に必要なコスト

中古アパート経営では比較的低コストで中古物件を購入することができますので、初期費用も抑えることができます。ただし新築の物件と違って、ローンの審査が通りづらいか厳しい条件での融資となるケースが多くなります。そのため、最初に新築物件と比べて多めの自己資金を用意する必要があります。

中古物件でアパート経営を行う上で、負担が大きい初期費用はリフォームや修繕費です。古い物件だと建築基準を満たしていない場合もあるため、最新の建築基準に合わせるための工事が必要となるケースもあります。そういった費用はもちろん、仮に入居者が内覧に来た時に「ここに住みたい」と思わせるように改修しなければなりません。

エアコンがついてない場合はエアコンを入れたり、和式トイレを洋式に変えるといった現代のライフスタイルに合わせたリフォームをしなければ、せっかくの入居希望者が他に逃げてしまうこともあります。水周りはもちろんのこと、場合によっては外壁の塗り直しなど外観ごと変える必要もあります。

また、中古物件は経年劣化のため建物の不具合が増えます。そのため入居者とのトラブルが発生する確率も高くなります。対応を間違えると引っ越されてしまうこともあり、そうなると家賃収入自体がなくなってしまいます。そもそも中古物件は新築物件に比べて家賃を安く設定しなければ入居者が集まらない場合も多く、想定していたほどの家賃が得られないこともあります。

中古物件は取得費が安く初期費用を抑えられる反面、修繕費などの維持費が大きくなることを理解しておくべきです。アパート経営をする場合は、初期費用だけではなく維持管理にかかる費用も念頭において、新築物件にするか中古物件にするかを判断するようにしましょう。

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