安定収益が見込める優良物件の選び方 | 不動産投資を考えるメディア

安定収益が見込める優良物件の選び方

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不動産投資の際には物件選びが大切ですが、良い物件とは具体的にどのような物件なのでしょうか?業者に勧められるがままにならないよう、この記事では「良い物件とは何か?」を述べていきます。

入居者を容易に確保できるか

入居者を容易に確保できるか

不動産投資用の物件で重要なポイントは「入居者を確保できるのか」という点です。購入した不動産を賃貸して収益を上げるのが不動産投資の基本的な収益モデルなので、入居者が見つからなければその期間は家賃収入が得られず利回りを押し下げてしまいます。

高い家賃で貸せる好条件の不動産でも入居者が見つけにくい物件やすぐに退出してしまう物件では想定通りの利回りで運用することは難しく、投資効率は悪化してしまいます。反対にあまり条件が整っておらず家賃が低い物件であっても入居希望社がすぐに見つかる空室率の低い物件であればリスクは低く安定した運用が実現します。

物件の価値は単純な条件だけで決まるものではありません。物件そのものの価値だけでなく周辺環境や人の流れ、住民構成なども入居者確保に大きく影響してきます。例えば大学のすぐ近くにある物件は学生を入居者として確保しやすいですが、入学シーズンを外すと入居希望者の数は激減してしまいます。

通勤通学のしやすさや接続路線の数、バスの本数など交通利便性も入居者に大きく影響するので、物件を取り巻く交通環境も確認しておきましょう。不動産投資の対象として判断するのなら、入居者を確保しやすい物件ほど空室リスクの低い良物件ということになります。

物件そのものの価値はそれほど高くなくても周囲にライバルとなる物件が少なければ入居者が見つかる可能性は高くなりますし、防音設備やオートロックなど付加価値のある物件なら手堅い需要があるので一定程度の水準で入居者を見つけられるでしょう。入居者確保は不動産投資の基本中の基本です。住みたい人がすぐ見つかるような物件を探してみてください。

格安な高利回り物件に注意

格安な高利回り物件に注意

不動産投資向けの物件情報を見ていると、際立って利回りの高い物件が目にとまることがあります。不動産投資において利回りの高さは大きな魅力ですが、よく調べもせず高利回り物件に飛びつくのは危険です。

利回りが高いのに価格が抑えられている物件には何らかの理由が潜んでいます。本来なら利回りが高ければそれなりの価格で売りに出されるのが当たり前で、そうでないということは利回りの高さを上回る何らかのリスクが潜んでいると考えるべきです。

一例としては、水道光熱費が大家持ちになっている物件というケースが考えられます。このような物件は想定される水道光熱費を含む金額が家賃として設定されているため表面上の利回りは高くなりますが、毎月の維持費が高額になるため実質的な利回りは平均並みに抑えられます。

更に、水道光熱費が含まれている物件では入居者の節約意識が低くなるため、使い放題で平均以上に水道光熱費が掛かる恐れがあります。そうなれば高利回りどころかコストの高さで利回りが平均を下回るリスクもあるので注意が必要です。

修繕やリフォームが必要な状態の悪い物件も表面的には高利回り物件として扱われます。状態の悪い物件は相場の家賃で貸し出すことなどできませんから、不動産投資として活用するには修繕やリフォームのための纏まった資金が必要になります。

数百万円の資金が必要になることもありますが、それだけの追加投資をすれば当然利回りは悪化します。安く買った物件にリフォームで付加価値を与えて運用するという投資スタイルもありますが、必ずしもうまくいく保証はなくリスクは避けられません。

築年数は物件の価値を大きく左右する

築年数は物件の価値を大きく左右する

物件の築年数も大きなポイントです。築年数は新しいほど価値は高く古いほど価値が下がりますが、築年数が20年を超えるとそれほど大きな価格の変動はありません。古くてもしっかりしていて住むのに問題がなければ、十分不動産投資用の物件候補として考えられます。

注意しなければいけないのが設備の老朽化です。工事がしっかりしていれば築年数が古くても建物そのものには大きな問題はありませんが、住宅設備は築年数が古い物件ほど老朽化しているため交換や修繕に追加の出費を迫られる可能性が高くなります。築年数が古ければ設備もそれだけ昔のものなので、時代に沿った流行りの住宅設備は望めません。

特に重要なのがインターネット環境です。最近の若い世帯では住宅に求める条件としてインターネット設備が上位にランクインしますが、2000年以前に建てられた物件で建設段階からインターネット設備が組み込まれている物件はごくわずかです。

追加工事で回線は引けるものの、最初からネット環境があるかないかで家賃設定は大きく変わります。学生や新社会人など若年層を想定して不動産投資物件を探すならネット環境の充実度は必ずチェックしておきましょう。

忘れてはいけないのが安全性の問題です。現在建築される物件に適用される耐震基準は1981年に改正された新耐震基準と呼ばれるもので、震度6強の地震でも倒れない強度が確保されています。1981年以前に建てられた築年数の古い物件は旧耐震基準が大きな理由となって相場よりも価格が安いですが、安易に購入するのは問題です。購入前に耐震工事の状況を必ず確認しておきましょう。

まとめ

物件選びの際には利回りというわかりやすい数字よりも、実際に入居者の確保ができる物件なのかどうかが大切です。その基準として立地や築年数もありますが、建物の状況は実際に見て確認するのが一番と言えます。

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