不動産購入前に欠かせない家屋調査・立地調査のポイント | 不動産投資を考えるメディア

不動産購入前に欠かせない家屋調査・立地調査のポイント

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家調査のポイントは室内や外壁チェック

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不動産投資をするには、購入する契約書を交わす前に入念に購入予定の家の調査をする必要があります。一戸建て住宅や区分所有マンションによってチェックするポイントは異なってきますが、いくつかのポイントについて述べたみたいと思います。

不動産投資の家調査という観点で一戸建て住宅に投資する場合、外壁や屋根の痛み度合いや、室内の壁や水回りのチェックは欠かせません。そのうえで現状の状態で引き渡しをうけ、すぐに借主が見つかるのか、あるいはリフォームを実施したり屋根塗装や外壁塗装をしなければ借主を見つけることができないかを判断できなければいけません。

仮に現状のまま借主がすぐに見つかる状態ならば、購入価格と月額賃料から計算して、どのくらいの期間で投資した資金を回収できるかを計算できます。しかし一戸建て住宅を購入しても屋根塗装や外壁塗装、さらにキッチンやトイレ、浴室などの水回りの設備更新、そして室内の壁紙の貼り替えや床の張り替えをしなければならないならば、その支出も含めて投資した資金を何年で回収できるかを計算しなければならなくなります。

さらに、もっとも重要なチェックポイントは、一戸建て住宅がきちんと水平に建設されているかです。室内を見学するときは、ボールなどを持参してリビングなどの床に置いてみると良いと思います。ボールが動かなければ水平に建設されている証拠ですし、仮にボールが転がっていくようならば、建物が傾いている欠陥住宅ということになってしまいます。瑕疵のある住宅を購入しないために、建物の事前チェックは欠かせません。

家調査のポイントは立地の調査

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不動産投資の家調査という観点では、立地の良し悪しをチェックすることも重要です。例えば、山沿いに建てられている一戸建て住宅であれば、大雨が降ったときに崖崩れが発生したときに住宅に被害が発生する可能性があります。また、川沿いに建てられている一戸建て住宅ならば、大雨が降ると水が溢れ出てしまい、床上浸水の被害にあう可能性があります。

とくに現代社会では短時間のうちに豪雨が発生して、首都圏においても道路が冠水して床上浸水の被害は各地で発生しています。このため、川沿いや山沿いに立地している一戸建て住宅の購入は避けることが無難です。

また、一戸建て住宅に投資する際にはその物件の立地の場合、教育水準がどの程度に位置しているのかを調べることは重要です。例えば、毎年東京大学の合格者を50名輩出している高等学校が、自転車で20分圏内にある立地ならば、教育水準の高い立地である確率が高いです。そして、教育水準の高い立地の一戸建て住宅に投資するということは、借主の所得水準や教育水準が高い可能性があるため、毎月の賃料支払いについては懸念する必要はないものと思われます。そして順法意識も高いですから、賃料の未払いが発生する確率が低いのです。

他には、教育水準の高い家庭が借主となってくれるということは、住んでいる間は家の使い方がきれいであるケースが多いです。逆に、教育水準の低い一戸建て住宅を買ってしまい、教育水準の低い家庭が借主となった場合には、高い確率で退居するたびに壁紙を全面的に貼り換えたり、壁に穴が空いているケースさえあるのです。

家調査のポイントは長期修繕計画

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不動産投資の家調査という観点では、区分所有マンションを購入するときは、購入契約を締結する前に売主からマンションの管理組合が作成している長期修繕計画をチェックすることをお勧めします。分譲マンションならば、ほとんどのマンションが今後30年間にわたる長期修繕計画を作成しています。そして約10年に一度、大規模修繕を実施するほかにどの程度の小規模な修繕を実施する予定なのかも調べます。

そして、長期修繕計画のほかに管理組合の予算資料や財産資料についても売主から資料を取り寄せてチェックする必要があります。すると10年に一度、大規模修繕を実施しても区分所有の権利者が巨額の臨時拠出をする必要があるか否かをチェックすることができます。

購入予定のマンションの管理組合が、修繕積立予算として十分な資産を保有しており、さらに毎月十分な金額の修繕積立金を徴収していれば大規模修繕を実施するときに、区分所有者が100万円単位の臨時拠出を迫られる心配はありません。一方、管理組合の資産が小規模であり、毎月の修繕積立金の金額も少額に設定されていることが判明すれば、大規模修繕を実施するときに区分所有者は巨額の臨時拠出を求められる可能性が高くなるのです。このため、事前の管理組合に関する財務資料チェックは重要です。

まとめ

不動産投資をするうえで、購入契約を締結するまでに立地の調査をするだけでなく、一戸建て住宅なら外壁や室内などの状況を調べる必要があります。マンションなら長期修繕計画を調査して、長期的にわたって合計でいくら費用支出が発生したり、あるいはどのようなリスクが発生しうるのかを検討する必要があります。

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