失敗例から学ぶ!アパート経営で成功するための秘訣 | 不動産投資を考えるメディア

失敗例から学ぶ!アパート経営で成功するための秘訣

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低金利の状況が長く続き、近年アパート経営を行う人が増えています。しかし不動産投資業者に言われるがままに投資し、失敗するケースも後を絶ちません。同じ過ちを繰り返さないためにも、実際に起こったアパート経営の失敗を例に挙げて成功するための秘訣をご紹介します。

不動産投資におけるリスクの種類

不動産投資におけるリスクの種類

アパート経営など不動産投資で成功した人の事例をネットやテレビ、書店に並ぶ本などで数多く目にします。しかしその華やかな成功例の影で、失敗の事例も数多く存在することをご存知でしょうか。

不動産投資を本気で考え勉強している人にとっては、成功者の体験談に着目しどうすれば成功できるのかを知ることが一番の近道であると考えるのが一般的です。そのような人の多くは成功者の本やブログを読み、セミナーに参加し投資や経営の手法から成功者の考え方まで様々な知識を自分に取り入れようと考えます。

しかし成功例だけでなく、実際にあった多くの失敗例にも焦点を当て、不動産投資には様々なリスクが存在するということを知るのもまた大切なことです。色々な失敗例から不動産投資にはどのような種類のリスクがあり、それを避けるためにどのようなリスクヘッジが可能なのかを知ることも成功のカギを握る重要な秘訣になるでしょう。

不動産投資には主に次の3つのリスクがあります。

  1. 経済リスク(金利上昇や増税等のリスク)
  2. 物件リスク(地震や火事等の天災リスク)
  3. 運用リスク(地価の下落・空室・家賃滞納リスク)

例えば1の経済リスクに対するリスクヘッジとしては「固定金利でローンを組む」ことも選択肢となります。予めこれらのリスクに備えたリスクヘッジを行っていない人が不動産投資で失敗することが多いのではないでしょうか。言い換えれば、これらを知らないまま不動産投資を行うのは大変危険な行為とも言えます。

元々の資産家が不動産をキャッシュで購入し大家さんになる場合、家賃から維持費や修繕費等の諸経費を除いた金額がそのまま大家さんの収入となります。

しかし自己資金の少ない人が金融機関でローンを組み、返済を続けながらの場合はどうでしょうか。毎月の家賃収入からローン返済分と諸経費等を除き、その上で利益を出す必要があります。

目先の利益を優先して始めたアパート経営も、不動産の老朽化による修繕費の高騰や周辺環境の変化等が原因で起こる家賃収入の減収など、様々なリスクを想定しておかなければなりません。華々しい成功例の影で、このようなリスクが元でアパート経営に失敗した人も多いのです。

アパート経営での失敗例

アパート経営での失敗例

無理なローン(借金)での失敗例

不動産投資における最大のリスクはローン(借金)です。ローンをいかに組むかが不動産投資の成功を左右するとも言えます。あなたは「自己資金0円で不動産投資を始めることができる」といった魅力的なキャッチフレーズを目にしたことはないでしょうか。そんなフレーズに魅かれて投資に失敗した例をご紹介します。

20代の会社員Aさんは将来、不動産投資をするために勉強を始めており、まだ頭金がないため不動産の購入は先のことであると考えていました。そのような時にふと目にした「頭金0で不動産投資ができる」という不動産販売のチラシは、Aさんにはとても魅力的なものに映りました。

たまたま気に入った物件が見つかったこともあり、業者との契約の話もどんどん進んで不動産会社紹介の金融機関とのローン契約もすんなりと決まりました。これで、晴れてAさんは郊外に立つアパート1棟の大家さんになれたのです。

しかし、この頭金なしの全額ローンがその後長きにわたりAさんを苦しめることになります。最初からあまりに簡単に不動産を購入でき、不動産投資におけるリスクの備え等もなかったため、毎月の金融機関への返済に追われてしまいます。金利の上昇や空室、家賃滞納などの問題に全く対処できないまま、結局アパート経営に行き詰ってしまい、大量の損失を抱えてしまったのです。

将来的に起こりうる様々なリスクに負けないためには、目の前の魅力的なキャッチフレーズに惑わされず、長期にわたるローンの返済を自分でしっかりコントロールできることが成功の秘訣です。

借り入れ額はできる限り最小限に抑えるのが理想ですが、どうしても自己資金の少ない状態でローンを組むのであれば、なるべく多くの金融機関をじっくりと比較検討し、自分に最も合った融資を選ぶことをおすすめします。

サブリース契約での失敗例

ある地方都市に住むBさんは、不動産会社とサブリース契約(借り上げ契約)を結びアパートの経営をしています。サブリース契約とは不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、その物件を入居者へ転貸するというもの。オーナーは不動産会社からサブリース賃料として、家賃の85~95%を受け取ります。

直接オーナーが管理する場合より収入は低くなりますが、空室の心配がなくなり毎月サブリース賃料を受け取ることができます。しかしサブリースの問題点は、借り上げ家賃の金額があとから減額される恐れがあること。Bさんにもやはりこの問題が降りかかりました。サブリース契約を結んで10年目に家賃減額の交渉が不動産会社から入ったのです。

Bさんのアパートは駅から離れたところに立地しており、入居者需要の多い場所とは言えません。サブリース契約を打ち切られることは、多くの空室リスクを抱えることにつながります。まだローンの返済も残っており、サブリース契約の打ち切りはそのまま生活の破たんを意味しました。結局Bさんは、不動産会社の提示するまま借り上げ賃料の減額を承諾したのでした。

建物の老朽化に伴い、今後もあるとみられる不動産会社からの賃料の見直し。Bさんは当初の予定より大幅に収益が悪化したアパート経営を目の当たりにして、賃貸需要をよく調べずにアパートを持ったことが失敗の原因と考えているそうです。

サブリースについては以下の記事でも紹介しています。
アパート経営の落し穴「一括借り上げ(サブリース)」のリスクとは?!

不動産会社は魅力的なキャッチフレーズだけでなく、将来の家賃減額や修繕費等のリスクに関しても不動産のプロとしてきちんと説明する義務を負っているのではないでしょうか。もし、そういった説明もあまりせず契約を進めようとする不動産会社であれば避けた方が良さそうです。

特定の賃貸需要に頼った失敗例

ある地方都市に住むCさんは、総戸数20部屋のアパートを2棟経営しています。Cさんの地元では、大手自動車メーカーの工場を誘致したため工員やその家族のベッドタウン化に成功。Cさんも時代の波に乗り家賃収入を見込んでアパート経営を始めました。

しかし、同じ状況はいつまでも続きませんでした。不況の影響により自動車工場の生産ラインが縮小され従業員の数は激減。そのためアパートに居住する従業員たちが一斉に退去してしまい、大量の空室が発生することになってしまったのです。

アパートを建築した団地は駅から遠いため、一般の入居者で満室になる見込みは薄く、空室問題の長期化は避けられないという事態に陥ったCさんは、現在でも金融機関への返済に追われているそうです。

Cさんの場合は特定の賃貸需要に頼り失敗した事例と言えます。アパート経営での失敗例をもう一つご紹介します。

立地と修繕費高騰での失敗例

Dさんは、ある都市の郊外で総戸数16部屋のアパート経営をする大家さん。自宅も地元にあり、ほかに土地を持っていたため家賃収入を見込んでアパートを建てました。

しかし都心の駅周辺ならまだしも、人口が減少しつつある郊外に建つアパートで賃貸需要がどれほど期待できたでしょうか。仮に景気の良い時には満室だとしても、長期スパンで考えた時、郊外のアパートでコンスタントに入居者を確保するのは厳しいと考えるのが普通です。

さらにアパートは老朽化の問題も深刻です。アパートは不動産業界の慣習で、木造・プレハブ・軽量鉄骨の建物とされています。そのため老朽化が早く10年も経つとすっかり古びて、外観、室内ともに見栄えが悪くなってしまいます。

当然そのままでは入居者のクレームは増え、賃貸物件を探している人にもまず敬遠されてしまいます。アパートを常にきれいに保ちコンスタントに入居者を確保するためには、建物内外の修繕が大家さんの欠かせない仕事になります。

例えば、壁や屋根などの補修や張り替えが必要になり、それにかかる毎回の修繕コストは数十万単位に、さらに大規模な修繕となれば数百万ものコストがかかることもあります。他にも各部屋の壁や天井、エアコンや給湯器などの補修も大きな負担となります。

土地を有効利用しようと始めたDさんのアパート経営でしたが、現在空室が目立つアパートに修繕費用ばかりがかかり、当初期待した利回りの話はどこへ消えてしまったのかと頭を悩ませる毎日とのことです。

アパート経営に失敗する理由

アパート経営に失敗する理由

ここ数年、書店の本棚には不動産投資に関する本がずらりと並び、Amazonや紀伊国屋などのオンライン書店でも不動産投資関連の書籍コーナーは大盛況です。

「まずは読書で勉強を」と思っても、何から読んだらいいのか迷ってしまうほどです。というのも「年収~億円を生み出す」「~億の資産を築く!」「家賃収入~千万円」といった何とも魅惑的なキャッチフレーズが本の表紙を飾り、どれも不動産投資を本気で考えている人が読んでみたくなる本ばかりだからです。

アパート経営もまた然りです。「わたしはアパート経営で1年で2億の資産を作りました」や「サラリーマンが、アパート経営で年収~千万円を稼いでいます」このような心が躍るキャッチフレーズの書籍がずらりと並んでいます。

こういった書籍は多くが、不動産投資(アパート経営)で大家さんとして実際に成功した人が書いています。また、サラリーマンや公務員など仕事を持っている人を対象とした融資制度や、「年齢が若い」「女性」などの属性で、優遇制度を受けることができる融資制度等も紹介されています。

「これなら自分でもできそうだ。」と思わせる成功例も詳しく紹介されており、やってみようという気持ちが強まりどんどん引き込まれていくのです。不動産を所有し大家さんになることで、資産家になれる・不労所得を得られるといったようなイメージを膨らませていきます。

しかし、本当にそううまくいくのでしょうか。自己資金の少ない人が長期のローンを組み、銀行などの金融機関へ返済しながらのアパート経営をしていくことのリスクは?このような視点も持ってアパート経営での失敗例やなぜ失敗したのかという理由についてもぜひ知っておいてほしいと思います。

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