いくらかかる?アパート経営に必要な資金と調達方法 | 不動産投資を考えるメディア

いくらかかる?アパート経営に必要な資金と調達方法

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低金利に乗じて人気となっているアパート経営。いざ始める時には一体いくら資金が必要なのでしょうか。この記事では、アパート経営に必要な資金とその調達方法、ローンの金利負担を低くする方法などを紹介しています。

アパート経営を始めるのに必要な資金は?

アパート経営を始めるのに必要な資金は?

不動産投資の中でも人気の高いアパート経営。安定性と利回りの高さが魅力ですが、アパートに投資するにはある程度まとまった資金が必要になります。物件によっても異なりますが、8部屋のアパート物件であればワンルームマンション1部屋への投資の5~10倍程度の資金が必要になります。高額の資金を調達すればそれだけ金利負担も増えて利回りを圧迫することになります。

例えば、アパートを新築して経営する場合、1K×8戸の建築資金は1900~2500万円が相場です。これは土地代を含まない純粋な建築費用のみの金額であり、土地まで含めれば最低でも5000万円の資金が必要になるでしょう。アパートとして貸し出すには設備費や上下水道負担金、外溝工事費など本体工事以外の費用として物件価格の10%の資金が必要です。

5000万円のアパートに対する不動産投資の初期費用のうち、一割を自己資金で用意するとしても500~600万円の資金が必要です。ただし、自己資金が一割ではローン審査は厳しく希望金額の融資を受けられない可能性があります。今後の返済負担軽減を考慮すると最低でも1000万円程度は用意したいところです。

投資のためといっても、手持ちの自己資金を全て不動産投資に注ぎ込むのはリスクが大きすぎます。手持ち資金がゼロになってしまうと予想外の修繕など万一の事態が発生したときに資金の都合がつかず、アパート経営に深刻な影響が及ぶ恐れがあります。何かあっても金銭負担でつまづくことなくすぐに対処できるよう、最低でも自由に動かせる運営資金として100万円程度は手元に残しておきたいところです。

ローンで投資資金を調達する

ローンで投資資金を調達する

不動産投資のための資金は一般的に銀行でローンを組んで調達します。銀行にはマイホーム購入のための住宅ローンがありますが、不動産投資目的の資金は住宅ローンとは別の不動産投資専用ローンを利用します。不動産投資ローンで融資を受けるには銀行の審査を通過しなくてはいけません。審査基準は個人の属性と投資対象となる物件の価値評価の2つが大きな柱になります。

個人の属性とは、簡単に言うとローンの返済能力のことです。融資した資金をきちんと返済できるのか、収入は確保できているのか、ローンを踏み倒される恐れはないかなど銀行が信用して融資しても大丈夫な人物なのかがチェックされます。主な審査項目としては年収や勤続年数、資産状況や過去の金融サービス利用状況などがチェックされます。返済能力が高ければそれだけ高額の融資が受けられますが、信用が低いと判断されれば限度額は下がります。

投資対象となる物件の価値評価も大きなポイントです。不動産投資ローンを利用すると、投資対象として購入する物件が担保に設定銀行が抵当権を持ちます。万が一、ローンが返済不能になった場合は担保物件を売却して債務の返済にあてますが、不動産物件の価値が高いほど担保としても評価は高くなり融資限度額も上がります。

不動産投資ローンの場合は投資計画も審査対象になるケースがあります。投資計画がきちんとしていて無理なく返済できると判断されれば融資限度額は上がり、無理な投資計画で利益が見込めない場合は融資を断られたり減額されてしまいます。アパート投資では家賃収入がローン返済にあてられるので、返済計画は家賃収入を基準に期間と金額を設定します。

調達先や返済プランで変わる金利負担

調達先や返済プランで変わる金利負担

不動産投資用資金の調達先は銀行ローンがメインですが、調達先によって金利負担は大きく異なります。同じ投資計画でも銀行によって評価は異なるので金利に差がつくことも珍しくありません。診査が緩い銀行は借りやすい代わりに金利が高めで、審査が厳しく借りにくい銀行ほど金利は低く有利な条件で融資が受けられます。

また、ローンの返済期間を短くするほど金利負担は少なくなります。1000万円の資金を銀行の不動産投資ローンで借り入れた場合、返済期間が5年伸びるごとに金利負担は約20万円増加します。このケースでは返済を5年短縮するためには毎月の返済金額を15000円増やす必要がありますが、長期的な利回りをあげるためにはローンをできるだけ早く返済したほうが有利です。

複数の借入先から資金を借り入れている場合は金利の高い方を優先するのが鉄則です。特にキャッシングやフリーローンなど年利が10%を超える借り入れは、なるべく早く返済しないといつまでたっても完済できず延々と金利負担を負う羽目になってしまいます。

副業としてアパート経営を行う場合はローンを完済するまで家賃収入は全額返済にあてると効率的です。実際の利益を得るためには完済するまで待たなくてはなりません。すぐに利益を受け取りたい方には不向きですが、金利負担を抑えるためには早期返済が最も有効です。

完済後は家賃収入が丸々受け取れるので、10年程度の辛抱で利回りは大きく改善します。転売もローンを完済している物件のほうが売却しやすいので、生活に余裕があるならローン返済を第一に考えて金利負担の低減に努めましょう。

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