競売物件を購入するメリット・デメリットとは? | 不動産投資を考えるメディア

競売物件を購入するメリット・デメリットとは?

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不動産の入手手段として、一時期「競売物件」が話題になりました。一般人には手が出しづらいイメージがありますが、実際のところはどうなのでしょうか。この記事では、そもそも競売物件とは何かという事から競売物件で不動産投資を行うメリットやデメリット、実際の利回りや注意点などをご紹介します。

競売物件で不動産投資を行う

競売物件で不動産投資を行う

不動産投資をする際は、優良な物件をどれだけ安く購入できるかによって初期費用を抑える事ができ、高利回りの物件があります。一般に高利回りな物件は郊外にある事が多く、土地取得費や建設費が安くなる一方で、家賃が低下しやすく、空室率も高くなりやすい傾向にあります。

そんな中で競売に出される物件の中には、市街地でありながら築浅であって、空室率も低いといった条件がそろったものが出回る事があります。それが競売物件です。その競売物件のメリットはなんといっても価格の安さです。普段の住宅市場や不動産情報ではめったに出回ることのない好条件での価格が表示されています。

そもそも競売物件とは、債権者の訴えによって債務者から土地、家屋、山林などの不動産を差し押さえ、その売却益を持って債権者への費用補てんに回すというものです。つまり競売にかけられる物件は住宅ローンの滞納などで差し押さえられているために一般的な市場価格の形成ができず、買い受けをする人にも内覧等の物件の直接的な評価が行えないこと、瑕疵担保責任が無いことなどを理由に特殊性が考慮された価格決定になります。

競売物件には売主となる人が住んでいる場合がほとんどであり、市場物件よりは改修費などはかかるもののそれを上回る低価格での購入が可能となることが競売物件の一番のメリットです。一方デメリットとして上げられるのは、多くの場合、売主が非協力的であること、瑕疵担保がないために修繕費が完全に買受人の責任であることなどが挙げられます。

よく見る「利回り30%」って本当?

よく見る「利回り30%」って本当?

競売物件を不動産投資として利用している方の多くはブログでその存在を知ることになると思います。実際に運用している投資家であったり、サラリーマンをしながら競売物件での高収益を目指している方など目的は様々です。競売にかけられた物件の平均的な価格は、市場相場の概ね50%前後であることが多く、少額投資で始められることがブログをきっかけに競売物件への参加が増えている理由の一つでもあります。

サラリーマンの貯金程度でも簡単に計算できる収入が増えることは市場の活性化につながりますが、一方で安くリフォームや住んでいる人の退去を行わなければなりません。あるブログでは競売にかけられた物件で前住居者が立ち退きをせず、強制執行寸前までいってしまったり、強制執行まで至ったために約40万円の余分な費用を負担しなければならなかったりと、投資家の思うようには動いてくれない事実もありました。

しかしサラリーマンにとって、その程度の努力は本業では年間数千円の昇給しかなかったとしても、競売にかけられた物件を利用しての投資であればすぐにでも月数万円の収入になるというのは大変魅力的なようです。

新築マンションを投資用に購入した場合の平均利回りは7%前後であるのに対し、大幅に初期費用が抑えられるという点においては競売物件の購入で得られる収益のほうが、目先の利益には結びつきやすく、利回り30%の達成も可能であると考えられます。しかしとても利回りが高いものもある半面、いわくがつくことにより借り手が見つからないと言ったリスクも新築に比べると高いようです。

新築物件と競売物件はどっちが得?

新築物件と競売物件はどっちがお得?

これまでに見てきた競売物件での利回りは不動産投資としては非常に利率がよく、リスク面を考慮に入れなければ利回りは間違いなく良いと断言できます。しかし実際のところは、転売目的の不動産業者と競争入札のようになったり、高額になってしまう事例もあります。

一般に投資用の新築マンションの場合、30年後に資産としての土地と建物が残るような形になり、手入れをすることにより相続などを経て超長期的に運用を目指す傾向があります。そのためマンションは都心部に多く存在し、人がいる限り安定して運用できるメリットがあります。しかしリスクとして単年度での収益が少ないこと、転売時にキャピタルゲインが多く見込めず、早く売らないと価値が下がり続けることなどがあります。

一方で競売物件の場合、あまり長期保有をせずとも元より利回りが高いために3~7年で元本の回収ができてしまうこと、さらに転売するにあたっては競売時と違い自分が売主として存在することなどがメリットとなり転売益を求めることができるなどのメリットがあります。こちらのリスクはそもそも物件自体がいわくつきであること、今誰か住んでいること、人と人との問題になるので費用や時間がかかる問題に発展しやすいことから手間がかかることなどが考えられます。

これらは自分が不動産投資をするにあたっての投資目的にしっかりと照らし合わせた上で、生涯の財産として不動産を持つことがよいのか、または転売して利益をあげることを目的として割安な物件に投資をするのかによってメリットとデメリットが分かれる部分ではありますが、時間的なリスクを考えるのであれば競売物件もお得と言えるでしょう。

まとめ

競売物件は市場価格に比べて安く手に入れられる反面、修繕費が完全自己負担かつ売主が非協力的等のデメリットがあります。競売物件の取得に際してはこれらのメリットとデメリットを天秤にかけ、長期的な視野での検討が必要となりそうです。

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