アパート経営の平均年収はどれ位?収益を増やす方法とは? | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営の平均年収はどれ位?収益を増やす方法とは?

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アパート経営者の平均年収は?

アパート経営者の平均年収は?

アパート経営者の平均年収は地域によってかなり違います。これは都市部の家賃が高く、それ以外の地域では家賃相場が安いためです。平均値を算出することは非常に難しいのですが、仮に一棟のアパートを所有している人の例を見てみましょう。

一棟のアパートから得られる家賃収入は部屋数によっても増減はありますが、仮に家賃が5万円とした場合、4部屋のアパートであれば毎月20万の収入です。10部屋あるアパートであれば毎月50万円になります。これを年収に換算すると240~600万円となり、不労所得として考えるとかなり大きな金額と言えます。

一方、収入は家賃収入のみですが、支出は多岐に渡ります。築年数の経った建物では修繕費が大きくなりますし、新しい建物であっても地震や台風などの災害で破損するリスクがあります。家賃収入に関しても常に満室分を得られるとは限らず、空室になれば当然その分の収入は減ります。空室対策として部屋のリフォームをしたり、外壁の色を変えたりすれば、やはりその分のお金がかかってしまいます。

忘れてはならないのが税金です。アパート等の不動産を所有していれば、固定資産税を始めとした様々な税金がかかってきます。サラリーマンなどの給与所得者であれば、アパート経営で発生した損失を給与所得と損益通算することで支払う所得税を減らせる節税メリットがありますが、専業でアパート経営をしている大家さんは大変です。

アパート経営者の年収はそれなりに高いとされていますが、実際には空室リスクや家賃未納リスク、天災リスク、窃盗、住人・隣人トラブル、シロアリなど様々なリスクがあり、それほど安定はしないようです。さらに、経費や税金で引かれる分も考慮すると、1室5万×4部屋のアパート一棟を経営しても月20万円で年収240万円程度にしかならないのが実情です。

年収を上げるために棟数を増やすべき?

年収を上げるために棟数を増やすべき?

アパート経営の年収を手っ取り早く上げるには「経営する棟数を増やす」ことです。既に入居者が入っている部屋の家賃を上げるのはかなり難しい問題ですし、空室の家賃を上げてしまっては入居者が集まりづらくなります。そのため、現実的にアパート経営で年収をアップさせるには、より多くのアパートを経営する方法が一般的です。

しかし、経営するアパートを増やすということは、当然ながらリスクも増やすことにつながります。経営するアパートを2倍に増やしたからといって収入が2倍になる保証はありませんが、経営・管理の手間や労力は確実に2倍になります。賃借人の募集やアパート自体の管理は業者に任せればそれほど手間はかかりませんが、かかる経費はやはり2倍になってしまいます。

新しくアパートを増やす前に、まずは現在経営しているアパートでしっかりと収入を得られることを確認しましょう。アパート経営をしている人の中には、今持っているアパートでは儲からないからと別のアパートを入手して損失を埋めようとする人もいます。しかし、これはかなりハイリスクな方法で、新しく手に入れたアパートに賃借人が集まらなかった場合、さらに大きな損失を被ることになります。

現実的な投資方法としては、まず現在所有しているアパートを収益の柱とすることです。逆に言えば、収益の柱がない状態で別のアパートに手を出すのはあまりにもリスクが大きすぎるということです。

どうしても別のアパートを持ちたいという場合は、思い切って全く別のターゲットや別の地域のアパートを検討してみるのもいいでしょう。同じような地域で、同じような客層に向けたアパートを経営しても、同じように失敗する可能性が高いとも言えます。違う町や違う客層に向けたアパートを経営するのはリスク分散の一つにもなります。

物件の厳選が最重要

物件の厳選が最重要

アパート経営で年収を上げるには、アパートを増やすことが大切だと述べました。リスクヘッジとして既存のアパートとは別タイプのアパートを検討するようにとも述べましたが、たとえ新規参入の場合であっても、とにかく物件を厳選することが最重要です。親から相続したアパートでもない限り、最初に所有するアパートは選べるはずです。

近くに大学や駅などの施設はあるのか、買い物ができるお店は近いか、治安はどうか、近隣の家賃相場はどうか、部屋数は多いか、回転率はどうなのか。様々な情報を客観的にリサーチしたうえで経営するアパートを選びましょう。

築年数が経った建物を嫌い、新築マンションに飛びつくオーナーさんもいますが、新築物件ならではのリスクもあります。新築物件は家賃を高めに設定できる反面、経営がうまく行かず手放す際に資産価値が大幅に下がってしまっていることが多いのです。

せっかく新築で買ったのに、売却してもローンの返済額には全く届かず、持っていたとしても空室ばかりと言った悲惨な状況になったケースも多々あります。新築がダメということではなく、高い投資をしてもリターンが見込めれば問題はないのですが、深く考えずに新築物件にこだわる人は、大失敗することもあるのです。不動産業者の言葉を鵜呑みにせず、リスクとリターンをしっかりとリサーチして前準備をすることが大切です。

まとめ

アパート経営で年収を上げ続けるためには、手に入れるアパートの物件情報に常にアンテナを張っておく必要があります。アパート経営で不労所得を得るためには、怠けていてはいけないのです。年収を増やそうとすれば手間も増えます。逆に言えば、手間をかければ年収も増えるのです。物件選びもしっかりとリサーチして慎重に選ぶように心がけましょう。

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