沖縄県でアパート経営をする際に知っておきたい沖縄特有の事情 | 不動産投資を考えるメディア

沖縄県でアパート経営をする際に知っておきたい沖縄特有の事情

シェアする

沖縄でアパート経営する際は、国内の他の観光地とは異なった沖縄県ならではの特徴があります。では、実際にどういった所が他の県と違うのでしょうか。沖縄でアパート経営をするメリット・デメリットや収益を上げやすい物件の特徴などをご紹介していきます。

沖縄特有の事情を理解する必要がある

沖縄特有の事情を理解する必要がある

沖縄でアパート経営をする場合に頭に入れておきたいのが沖縄特有の事情です。沖縄県の特徴をいくつか簡単に挙げると以下の通りです。

出生率が高く、他県からの移住者が多い

沖縄は出生率が非常に高く、日本国内から移住してくる人も多いのが特徴です。温暖な気候だけでなく長寿の人が多い県として知られており、人口は増え続けています。人口が流出するケースが多い地方の中で唯一人口が増え続けており、ホテルの建設ラッシュなども続き「沖縄バブル」の状態にあるとも言えますので、物件選びに気を付ければ中・長期的に収入の確保が期待できます。空室率も低く、比較的安定した経営がしやすいのも特徴と言えます。

建築費が高め

面積当たりの建築費が高めであることも覚えておきたいポイントです。これは沖縄が台風が多い県であるため、雨風に耐える構造にしなければならないのが主な原因です。そのため修繕費や維持費も高くなってしまいがちですので、ある程度の余裕を見積もった上でアパート経営を始める必要があります。

風呂なしシャワーのみの物件が多い

一般的にお風呂はなく、シャワーだけの物件が多いのも沖縄ならではの特徴です。これは沖縄には大きな山や川が無く水の確保が大変なのが主な理由になります。一方で本土からの移住者は湯船が必要だと考える人も多く、設備による住み分けも重要になってきます。

那覇市に人口が集中している

人口が集中する那覇市には収益物件も集中しています。都心部はモノレールやバスなどの公共交通機関が充実しており、ビジネスで飛行機を利用する人が多いのも特徴です。都心部から離れた場合、車がほぼ必須になりますので、駐車場を用意できるかも大切なポイントです。

沖縄の物件は平均的な利回りが高く収益が上げやすい一方で、実際に住んでいないと物件の下見が難しいといった事情もあります。どれだけ労力をかけられるかでリスクやリターンが変わってくるのです。

沖縄にはアパート経営者が意外と多い

沖縄でアパート経営をする人は意外に多い

沖縄でアパート経営やマンション経営をする人は意外と多いです。沖縄の主要な産業は観光産業であり、観光産業以外の求人はかなり減る傾向があります。漠然と仕事がある前提で沖縄に移住しても、収入を得ることが難しいケースは多く、定住するためにはある程度の収入が必要になるのです。

アパート経営で不労収入を得られれば、沖縄に移住する際の収益源の確保に繋がります。セミリタイアや安定した老後のために投資する人、仕事を失った際の保険としてアパート経営などの不動産投資を行う人は珍しくないのです。そのため物件の流動性も他の地域に比べて高く、十分に吟味すれば高い収益を得ることも不可能ではないのです。

沖縄にはアパート経営する際の注意点

不人気な場所には要注意

一方で注意したいのは中には利回りが低い物件も含まれているということです。同じ市内でも交通の利便性や周辺の開発状況により人気、不人気が変わってきます。入居者が少なければ利回りが低下してしまうため、地理的な問題や築年数などのバランスも考慮する必要があります。遠方からの投資では確認しづらい情報もあるため、特に注意したいポイントになっています。

リノベーションも検討する

立地が良く、建物が古い場合はリノベーションやリフォームで不動産価値を高めて入居者を募るという方法もあります。付加価値が高まるため家賃を高く設定することができますが、その分、初期投資額が大きくなってしまいます。周辺物件との差別化も重要ですので、バランスを見極めながら投資するかどうか判断をしましょう。

リスク分散も考える

失敗のリスクを考えて、同じ資金でもアパートの場所を分散させるなど投資の比率を変えていく方法もあります。那覇市だけにこだわらず周辺の市で安めの物件を抑える、入居者のターゲットを変えてみるなど、自分でリスクをコントロールしていくことも大切です。

沖縄のアパート経営は買い替えも重要

沖縄のアパート経営は買い替えも重要

沖縄でアパート経営を行う場合は、ただ経営するだけでなくより良い利回りの物件を探すことや少しでも良い条件で売却することも大切なポイントになります。

台風などの自然災害が多い地域でもあるため、複数のアパートに分散投資するなどバランスをとっていくことが大切だからです。局地的な被害であれば、複数のアパートを保有することでリスク分散をすることができます。地価や不動産価値の変化も踏まえ、能動的に経営した方が効率的だからです。

建物の劣化は特に気を配りたい点です。築年数が古ければそれだけ修繕費用や維持費がかさむ可能性があるだけでなく、入居率が低下する可能性も高まります。気密性は冷暖房費に関わるため、入居者が特に関心を持つポイントにもなります。

リフォームやリノベーションにはコストがかかるため、同程度の利回りで新しい物件を購入してしまうという方法もあります。新築はコスト増につながることが多いため、資金が限られる場合は中古市場を中心に買い替えていくのもおすすめです。

一括借り上げや、物件管理委託を行う場合は修理費などの負担がどうなるかなども確認しておくことが大切です。台風で物が飛んできて窓や壁が壊れた場合はどうなるか、また、建物自体が壊れにくい構造かどうかも重要なポイントです。保険の適用範囲や免責事項もしっかりチェックしないと思わぬ出費を強いられる可能性があります。

当然のことながらリスク無しでアパートを経営することはできませんので、どの程度の期間で資産の運用方針を見直すかを認識することは大切です。リスクをとった方が利回りが高まる可能性が増えますが、それだけ自分で対処しなければいけない範囲も増えるのです。

まとめ

沖縄県でアパート経営をする際は、南国・離島特有のメリット・リスクをよく知った上で行わないと台風による建物の被害や不人気につながる様々な収入減のリスクもあります。もし、沖縄での不動産投資に興味がある方は、こちらの記事「沖縄県でリゾート物件を購入するのがおすすめな理由」もぜひ参考にしてみてください。

各種お問い合わせやご相談はこちら