名古屋で増えているデザイナーズアパートに投資する際の注意点 | 不動産投資を考えるメディア

名古屋で増えているデザイナーズアパートに投資する際の注意点

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アパートの個性化が進んでいる名古屋

名古屋にオシャレなアパートが増えている?差別化が進む事情とは画像1

名古屋は中部地方の経済の中心地であり、交通網が非常に発達しています。
人口が増加傾向にあり強い住宅需要があることから、名古屋のアパートやマンション経営を仲介する不動産業者は珍しくなく取引も活発なのが特徴です。特徴的なのがデザイナーズアパートの様な付加価値を高めた物件が増えていることです。とにかく安く住みたい、あるいはオシャレなマンションに住みたいと言う、中間の需要を狙うような物件が多いのです。

これは不動産取引の活発化と地価の高騰が影響しています。名古屋市中心部は再開発が進んだ影響で地価が高騰しています。ただのアパートでは収益化が難しいだけでなく、入居者も集まりづらくなっているのです。アパートを購入、経営する側の目も肥えているため、より商品価値を高める必要性があるのです。

また名古屋は地下鉄やバスなどの交通網が発達しており、駅からある程度距離が離れても不便を感じないケースが多くなっています。その分利便性とコストの差にシビアな人が増える傾向があるのです。女性の場合は特にセキュリティに気を配るため、防犯を意識して高めのアパートを借りる場合もあります。

ファミリー層であってもマンション購入によって長期の借入が発生するリスクを避けるために、グレードの高いアパートを探すことも珍しくなくなっています。住環境に求めるものが多様化しているからこそ、付加価値が高いデザイナーズアパートが人気になっているのです。

もちろん純粋な利回りを意識して物件を選択する方法もあり、アパート経営の選択肢が豊富なのです。

名古屋はアパート経営の利回りの差が激しい

名古屋にオシャレなアパートが増えている?差別化が進む事情とは画像2

名古屋にはデザイナーズアパートだけでなく、築数十年を超えるアパートも存在します。
問題なのは利回りで、地価の高騰から利回りの水準が低下している場合も珍しくない事です。デザイナーズアパートは比較的築年数が新しく、10パーセント近い利回りを実現しているケースも多くなります。デザイナーズアパートの短所は、投資額が大きくなりがちなことです。投資額が安いアパートは修繕費などを含めると利回りが低下しがちなため、特に注意が必要になっているのです。

投資額が低く、利回りも低い物件はリノベーションを行うことで収益性が高まる可能性があります。デザイナーズアパートが増えているのは、同じ建物の基礎を利用してより付加価値が高いアパートに生まれ変わらせることが可能だからです。表面上の利回りだけでなく、自分で手を加えることでより付加価値が高い物件にして売却する不動産会社や、高い利回りを確保するアパート経営者も存在するのです。

ただし、どの程度利回りが向上するかは立地やリノベーションの内容によって異なります。投資額も大きくなるため、部屋の鍵などのセキュリティ面やバストイレと言った水回りを中心にリフォームを行って売り出していく方法もあります。戦略的な投資が必要になるため、どの程度の入居率が期待できるかなど、基礎的な知識がないと失敗のリスクが高まるのです。

監視カメラの設置やこまめな見回り、掃除の頻度を増やすことで入居率が変わることもあります。費用対効果やどれだけ手間をかけるかを考えて、空き室リスクをコントロールすることも大切なポイントになっています。

不動産価値の高さは名古屋ならでは

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名古屋のアパート経営は利回りが低く資金が回収し辛い傾向があります。

しかし不動産自体の需要が強く、物件を高値で売却出来る可能性が高いのも事実です。地域によっては地価と共にアパートの不動産評価価格が高まっていく場合もあります。アパート売却までの出口戦略を見据えた場合、リスクを大幅に軽減できる場合があるのです。

注意したいのは税金の問題です。不動産取引には様々な税金がかかり、金額も大きく膨らみがちです。また、短期間で収益を得るための売却を繰り返すためには不動産取り扱いの免許や届け出が必要になります。副業として長期の収益源にしていくのか、免許などを取得して専門的に運用していくかでも影響の大きさが変わるのです。手続きを業者に委託した場合は手数料がかかることもしっかりと覚えておく必要があります。

また、不動産会社などで表記される利回りはあくまで一定水準以上の入居率を維持した場合の推定値になります。修繕費や維持費の計算は運営会社によって異なり、空室リスクや予期せぬ修繕の発生で利回りが低下してしまう事もあるのです。名古屋のアパートは不動産価値が高い分担保に使いやすい面がありますが、タイトな資金運用を行うと資金繰りが厳しくなりやすいのです。

名古屋は都心部の再開発により人口の移動が発生しています。人口増傾向の区が多い一方で、人口が流出している地域もあります。確実に不動産価値が上がるわけではないため、どの程度の運用を視野に入れて売却するかの出口戦略も大切です。平均利回りが高くないからこそ、シビアになる必要があるのです。

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