長期経営で避けられない「事故物件」問題 | 不動産投資を考えるメディア

長期経営で避けられない「事故物件」問題

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不動産投資を成功させるためには、より多くの人に所有している収益物件を最大限に活用してもらうということが重要です。ところが、賃貸経営をしていてれば入居者が何らかの理由で死亡してしまうという、避けられない問題が出てきます。仮に自分の収益物件の中で誰かが死んでしまえば、その日から所有している物件は事故物件(心理的瑕疵物件)となり、物件自体の資産価値が大きく減ってしまったり入居者がなかなか決まらなかったりするという問題が出てきてしまいます。万が一、自分の物件が事故物件になってしまった時に不動産投資をどのように継続すればいいのか?また、事故物件になったら不動産投資は失敗してしまうのか?今回は事故物件について紹介していきましょう。

まずは、事故物件ってそもそも何ですか?という事故物件の定義から見てきましょう。そもそも事故物件とは、建物の構造も周辺環境もいいのに住み心地が良くないという意味でキズモノ(瑕疵)になっている物件です。瑕疵物件とは、物件に物理構造上の問題があることをいうのですが、心理的に問題があるので心理的瑕疵物件と呼ばれています。最近では、アパートやマンションでの監禁事件、バラバラ殺人など新聞、雑誌やテレビで凄惨な事件が取り沙汰されています。自分の物件ももしかしたら、と考える人も少なくはないでしょう。

さて、事故物件で問題となるのがその心理的な瑕疵をどの程度まで入居希望者に伝えるかが重要になってきます。宅建業法では、賃貸するかしないかなど賃貸契約の判断に影響するような事柄は、契約の前に事前に告知する義務があるとしています。要するに、死亡時の状況を伝えた時に住みたくないと判断されるような話であれば、告知する義務があるということです。

ところが、難しいのがどこまで入居希望者に死亡時の状況を話すかということです。オーナーとしては事故物件であろうが何とかして借りてもらいたいわけですから、入居者が死んでしまったという事実を伝えるのを嫌がる人も多いでしょう。事故物件に住んでいた人が自分が住んでいる隣の部屋で死亡事件が起きたということで部屋の前に花を置いたら、それを見たオーナーが怒りながら撤去したなんて話もあります。貸している側にとっては、事故物件である事実をあまり詳細に明かして欲しくないという気持ちが働いているのでしょう。「もう何年も前のことだから、必要ないだろう」と勝手に解釈するのは軽率です。告知義務は告知をしなければならない期間があるのです。

いつまで事故の告知をしなければならない?

いつまで事故の告知をしなければならないか?

しかし、告知義務期間は非常に曖昧で入居者が死んでしまった状況に応じて決められているということがあります。最低2〜3年から最長で10年というものもあります。実際に告知する義務のある期間はいつまでかが曖昧になっているので、判例によって判断しているというのが現場の状況です。一般的には自殺や殺人事件、火災事件などがあった場合、特段の事情がない限り最低2年は告知しなければならないとされています。

もちろん、その2年を過ぎ3年以上経過したからといって、事故があったということを全く告知しなくていいということにはなりません。これが事故物件の告知を難しくしている問題でもあります。いつまで告知をしなければならないかという判断基準は前述しましたが、借りようとする人が知っておくべきかそうでないかということです。入居希望者があとで事故物件だと聞かされた時に、強い嫌悪感を抱き借りたくないと意思表示をするような状況であったら告知しなければならないのです。具体的には、凄惨な殺人事件や一家惨殺など記憶がそのエリアに残っていて、事故後に借りた人が1人で入居者が入れ替わっていない場合などは告知しなければいけないのです。

一方で自然死や病死などの事件性のない死の場合は、告知する必要はないとされています。たとえば、自分の物件の一室で入居者の方が老衰で亡くなったとします。これは自然死ですから入居希望者に対して告知の義務はありません。ところが難しいのは自然死や病死、不慮の事故死であっても、それが人々の記憶に残るような現場の状況あったかどうかで告知義務が発生します。

たとえば、ベランダから足を踏み外して転落死したとか、隣家の火災で煙が出てそれを吸った住人が窒息死したなどのケースが該当します。このような不慮の事故でも、ニュースで報道されたり周辺の住民が死亡や事故の状況を話題にしている場合は当然のことながら告知義務があります。
また、死体状況も重要です。すぐに死体が発見されれば問題はありません。告知してもさらりと流すことができます。しかし、死体の発見まで日数が経過してしまえば問題です。遺体が腐乱して液状化していた、大量の血で床が汚れていたなどの場合は、当然ながら告知義務が発生するでしょう。死体の発見が遅れないためにも管理をしっかりすることが重要なのです。

ただし、こうした判例を元に不動産会社が正しく告知しているのかというと微妙なケースもあるようです。自然死だから問題ないと不動産会社が考えていて告知をしないケースもあります。また、マンションなどで自殺が起こった場合、自室ではなく屋上から飛び降りて自殺するというケースもあります。このような場合の告知する義務はありますが、さらりと流されるケースもあるようです。

しかしながら今はインターネットなどもあり、入居者の死亡を知っている人たちが情報を残し、それを購入した自分が見て後から自分が購入した物件が事故物件だったと知ることも少なくないのです。もちろん、事故物件であれば資産価値は大きく下がるので、価格交渉の場面でも考慮をしてもらえるのに教えてくれなかったということで損をしたような感じになってしまうこともあります。

こうした問題を回避するためにも、事前に物件の周辺住民に聞き取りをしたりすることが重要です。また、インターネットで事故物件を調べることができるサイトもあります。住所を入れるとその住所の周辺の事故物件が表示されます。グーグルマップ上に表示される事故物件には、住所や物件名、他殺か自殺かなどの事故内容が細かく記載されています。購入を検討している地域を調べれば、自分が購入を検討している物件が事故物件かどうかを把握することができます。ただ、すべての事故物件を網羅しているわけではないので、物件を購入する時には、過去、購入しようとしている物件で事故が起きたかどうか不動産会社に確認しておく必要があるでしょう。

事故物件になったら、資産価値が減る!?

事故物件になったら、資産価値が減る!?

ちなみに、事故物件になってしまうと家賃の大幅な減額や大規模なリフォームや一定期間の募集停止などがあります。オーナーにとっては収益が大きく減ってしまう原因になるので、避けたいところですがいつ何が起きるかということは誰にも予測することができません。特に今後、少子高齢化・人口減少社会に本格的に突入する日本では、自然死も増えてくるでしょう。2060年は、人口の4割が高齢者ですから、自然死がない物件を探す方が難しいと言えます。今後、自然死に対する考え方や法律も変化していくと思われますが、原状回復費用などはオプションで補償してくれる火災保険などに加入していくことがポイントになると思います。

もう一つは、事故が起きた時には迅速に対処することが必要です。ある物件では、室内で自殺があった時に管理会社が迅速に処置をしなかったことで、さらなる自殺者が発生してしまったようです。なぜそのようなことが起こったのかというと、一度事故が起きたときに賃料を下げざるを得なくなったのですが、そのときに入居者の質まで大きく下げてしまったのです。このため、心の病に罹り自殺をしようとしている人を入居させてしまったそうなのです。賃料が下がればさらに管理が疎かになって、また似たような事件が起きてしまう。負のスパイラルに入ってしまうことになったのです。

少子高齢化・人口減社会で事故物件とどう付き合うか

少子高齢化・人口減社会で事故物件とどう付き合うか<

前述したように日本は、これから本格的に少子高齢化・人口減社会を迎えます。賃貸需要のおい都心部では不動産投資を進めていけば、事故物件に出会う確率も大きくなっていくと考えられます。ただし、不動産投資という視点で見れば、必ずしも事故物件はデメリットだけではありません。

たとえば、事故物件は心理的な瑕疵があるために、相場からするとかなり安い物件が手に入ると考えていいでしょう。どのような事故かにもよりますが、相場の半額ぐらいの物件も出ています。もちろん、収益物件の価格が安いからといって、賃貸で入居需要を開拓するのは難しい物件もあります。たとえば、凶悪な殺人事件が起きてニュースでも取り上げられた物件であれば賃貸をするのは難しいでしょう。

しかし、自然死や病死であれば、家賃を下げれば埋まるケースがあります。実際のところ家賃が周辺相場よりも安ければ、借りたいという人はたくさんいるのです。また、入居者を募集するのではなくて貸し会議室や習い事のための教室などの一時的な利用で貸し出す方法もあります。そのようにすれば、借りたいという人はもっとたくさんいるはずです。

事故物件でも借りる人がいるという事例ではこんな事例もあります。都内から通勤圏内の埼玉県や神奈川県で築古の一戸建てを購入している投資家がいます。この投資家は、あるときに病死で死んでしまった物件を購入しました。この一戸建ての物件は駅から徒歩10分で立地条件が非常に良かったので借りる人がいると考えていました。そこで、周辺相場から家賃を1~2割下げて入居者を募ったところ、あっという間に入居者が決まりました。その入居者が退去した後でも、入居者募集をかけるとすぐに住みたい人が決まるそうです。

このような事例を見ても、事故物件でも家賃が安ければ住みたいという人は思った以上にいるようです。その代わりに事故物件を購入するときには、家賃を減額した収益を織り込んだ購入計画を立てなければいけません。ある程度家賃を下げても、きちんと収益が上がる計画を立てなければ手元にお金を残すことは難しくなってしまいます。まず収益計画をきちんと立ててから物件の購入を検討することをしましょう。ただ単に安いからといって、事故物件を狙って投資するのはお勧めできません。

まとめ

今後、少子高齢化・人口減社会を迎える日本で不動産投資をするには、事故物件の問題は避けられないことになると思います。内閣府の調べでは2060年には、高齢化率は39.9%になり、2.5人に1人は65歳以上です。そして4人に1人は75歳以上になります。このような人口構造では、自然死や病死は今後、当たり前になってくると思います。事故物件が増えていく中で事故物件とどのように付き合うかというのが、これからの不動産投資の成功の鍵を握ると思います。

ある投資家は小さめの物件を買って事故そのものを減らす投資を続けているそうですが、あまり根本的な問題解決にはなっていません。重要なのは、事故物件とどのように付き合うかです。今後は事故物件に対する考え方も大きく変わっていくでしょうし、関連する法律も変化することでしょう。

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