不動産屋がコッソリ教える「高収益物件のあるおすすめエリア」 | 不動産投資を考えるメディア

不動産屋がコッソリ教える「高収益物件のあるおすすめエリア」

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不動産投資を始めようと思い、収益物件探しをしていてもなかなか高収益物件が見つからず苦労している人も多いと思います。一体どうすれば高収益物件に出会えるのでしょうか。今回は現役の不動産屋がコッソリ教える高収益物件のおすすめエリアをご紹介いたします。

2017年3月現在の東京エリアは物件の価格が上昇し利回りが低くなっており、なかなか利益が出せない投資環境が続いています。収益不動産会社はどこも東京23区で物件を探すのを避けているという情報すらある状態です。そこで注目を集めているのが、東京都周辺に位置する千葉県や埼玉県。開発が進み住居需要が高いエリアに注目が集まっているといいます。

今回は収益不動産を販売しているリアルエステートテクノロジーズの竹之下さんを徹底取材。これから投資する人におすすめなエリアを紹介してもらいました。

不動産投資が成功しやすい収益性の高いエリアは?

不動産投資が成功しやすい収益性の高いエリアは?

新築の不動産投資で成功するためには、収益性の高い物件を建築することです。しかし、どのような場所にそうした土地を探して物件を建築するべきなのでしょうか。その答えは、土地が安くて家賃相場が高いところに投資をすることです。それが物件の収益力を上げる大きなポイントになります。

では、そのような将来有望なエリアは、一体、どこに存在するのでしょうか。都内にあるのか、それとも埼玉県や千葉県、神奈川県といった東京周辺のエリアにあるのでしょうか。ここで竹之下さんに直接聞いてみましょう。

竹之下:「たとえば、埼玉県だと八潮市がオススメです。首都圏から隔離された田舎町というイメージだったのですが、つくばエクスプレスの八潮駅が開業してから周辺の再開発が進み、人口が増加。急激に入居需要が高まっているのです。」

八潮市につくばエクスプレス八潮駅が開業したのが、2005年になります。八潮市はつくばエクスプレスの開発にかなりの協力をしている関係から、首都圏までの交通利便性は高くなりました。たとえば、八潮駅から秋葉原駅までなんと17分で到着します。このような交通の利便性から、八潮市は早くから注目を集めていました。

そして人口流入が大きくなり、宅地が急ピッチで開発されています。特に駅周辺が再開発され、商業施設もたくさん建築されたおかげで2017年までの5年間で、なんと人口が約8000人も増えているといいます。具体的には2017年3月1日現在、人口は8万7325人に増加しました。

八潮市の人口推移
出典:国勢調査より

駅周辺ではショッピングモール、マンションが建築され、八潮駅を中心として5地区で区画整理事業が続けられています。総費用はなんと2000億円ほどで2024年まで掛けて行われています。

開発に合わせて人口も2024年までに12万人まで増加すると推測されています。ですので、当面の予定としては2024年までは入居需要は増えていきそうな流れになっています。現在、急ピッチでアパートやマンションの開発が進められていますが、八潮駅周辺には収益物件がまだまだ少ないのが現状です。

入居需要が高いエリアに新築で収益物件を持てば、非常に高い利回りでキャッシュを得ることができます。その結果、自分の資産を着実に拡大させることが可能になるのです。新築の収益物件を建築して、新たに不動産投資をスタートしてみたいという人は、ぜひ八潮市の物件を持つことを検討してみてはいかがでしょうか。

千葉県で入居需要が多いエリアは?

千葉県で入居需要が多いエリアは?

さて埼玉県で有望なエリアである八潮市を紹介しましたが、他のエリアにはそのような有望なエリアはあるのでしょうか。リアルエステートテクノロジーズの竹之下さんに引き続きインタビューしてみましょう。

竹之下:「私が注目しているのは、千葉県では八千代市です。その中でも特に注目しているのは八千代台駅周辺になります。」

八千代市は千葉県の北西部に位置する市になります。人口は約19万人の都市で北は東葉高速線、南は京成線が通っています。いずれ都内にまで1時間前後で出ることができる交通の利便性から東葉高速線沿線、京成線を中心として大規模に宅地開発が行われています。

街の中心となっているエリアは、八千代市役所がある周辺で東葉高速線の八千代中央駅が人気のある駅です。八千代中央駅の周辺も宅地開発が行われていますが、反対側にある京成大和田駅も住みやすい八千代台の近くの駅なので、八千代台の駅周辺も住宅地の開発が急ピッチで行われています。

八千代市の人口推移
出典:国勢調査より

宅地やそれに伴う商業施設が開発されれば、人口も自然と増加していきます。人口も増えれば、入居需要も増える。そうした将来有望なエリアで収益物件を所有することができれば、着実に自分の資産を大きく育てることができます。

東京都市部では八王子が注目されている

東京都市部では八王子が注目されている

竹之下:「あとは、東京都で言えば、八王子エリアになります。」

他の収益物件を扱っている不動産会社の意見も聞いてみると、東京都市部であれば八王子市に注目している会社も多いようです。

八王子は東京の南西部に位置しており、人口は約56万人の都市です(2016年12月末の人口は56万3228人)。市内には21の大学があり、学生だけで11万人を擁し学生の入居需要が高い学園都市の側面も持っています。八王子市の推計では、2020年に人口はピークを迎え、その後八王子市全体で人口が減少に向かうとされています。

ただし、エリアごとに人口の減少の仕方には特徴があります。たとえば八王子駅周辺の中央地域と呼ばれるエリアは、15歳から64歳の生産年齢人口が66%以上を占める地域で2010年に人口が急増し、その後は横ばいで推移しているエリアです。

八王子市の人口推移
出典:八王子市より

この地域は、人口減少が緩やかになるので賃貸需要はまだまだ続いていくと考えられています。一方、中央自動車道の八王子インターチェンジを擁する、交通の要衝である北部地域も生産年齢人口は64%を占め、旺盛な賃貸需要に支えられています。

そして、八王子ニュータウンに代表される住宅地である東南部地域。生産年齢人口は63.5%ながら人口増加は続いて、おりこちらも賃貸需要はまだまだ強いと考えられています。

八王子市でもエリアが広いのですが、入居需要が強いのは中央部、北部、東南部といった生活の利便性が高いエリアが非常に高くなっています。今後もこの傾向は少なくとも2020年の東京オリンピック開催までは継続していきそうです。

収益性の高いエリアでは融資体制も重要視する

収益性の高いエリアでは融資体制も重要視する

「土地が安くて家賃が高い」「物件が安くて家賃が高い」など収益性が高いエリアで購入を検討するときには、同時に考えなければならないのが融資です。融資が下りなければ、不動産投資をスタートすることができません。まずは、購入するエリアに強い地方銀行の融資体制を把握することが大切です。

いくら将来性があって収益力の高いエリア、今後伸びそうな良いエリアといっても、そのエリアに強い金融機関の融資が下りないと収益物件は購入することができません。不動産会社の中には、金融機関の選択肢が少ない会社も少なくないようです。

選択肢の少ない不動産会社の中には、金利が高い金融機関しか選べない状態のところもあると言われています。そうした不動産会社を通じて、高い金利で融資を受けると、メリットは大きく減ってしまいます。

せっかく収益性が高いエリアで物件を探して見つけたり、新築で建てたのに利回りの多くをローンの返済に充当しなければいけないからです。掘り出し物のエリアを見つけても同時に融資対策もきちんと検討しなければ、意味がないということを心の中に留めておきましょう。

高い金利の金融機関しかパイプがない不動産会社を選ぶのではなく、多くの金融機関のネットワークを持っている不動産会社と取引をするということが大切です。エリアを探すことだけでなく、不動産会社の選定もしっかり行いましょう。

まとめ

人口減少社会と言われていますが、東京都23区周辺のエリアでもまだまだ利回りの高い、高収益の物件があるエリアはたくさん存在しています。そうしたエリアの特徴としては「すでに基本的な生活インフラが整っている地域」が新しい交通手段の開通をきっかけとして、再開発が急激に進んだエリアという特徴があります。

埼玉県の八潮市も実は高度経済成長期で大きく人口を伸ばしたエリアです。街を切り開くという感覚ではなくて、最初からある程度の生活インフラが整っており、さらに新たな交通手段の登場で人口が大きく増えたエリアということが言えると考えられます。

そうしたエリアを少しずつ調べていくということもオススメです。プラスαで住みやすくなった街に注目してみましょう。そこに高収益物件のエリアや掘り出し物のエリアが必ず存在するのです。もちろん、この法則は何も東京圏だけではありません。大阪圏、名古屋圏など全国各地のエリアでも同じような現象が起きているのではないでしょうか。最近、再開発されて人の流れが変わったエリアを探してみましょう。

そして忘れてはならないのが、掘り出し物の物件を見つけると同じぐらい融資を行なってくれる金融機関を調べるということです。具体的には、より多くの選択肢を持っている不動産会社と付き合うことです。金融機関のネットワークを持っている不動産会社とお付き合いをすれば、自ずと一番自分に最適な金融機関が見つかりやすいと思います。利回りのことも重要ですが、融資のことも同時にとても重要なことです。

お金を手元に残すためにも不動産会社選びにも力を入れてみてください。

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