「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.3 | 不動産投資を考えるメディア

「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.3

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⇒前回記事はこちら「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.2

客付けに強みを持つ不動産管理会社と付き合う

編集部:三浦さんは自主管理はしないのですか?

三浦:しません。管理費は節約できるかも知れませんが、私は自由な方がいいです。新しい需要も管理会社によって引き出してもらっているので、そういった意味でも管理会社の存在は大きいですね。沖縄は皆で成長するような、ゆいまーる(相互扶助)精神ではないですが、そういう考えでお付き合いをしております。

編集部:三浦さんが管理会社を選ぶ時のポリシーのようなものがありましたら、教えていただけますか?

三浦:沖縄の場合は、社宅需要、法人の出張や研修、社員旅行などの賃貸需要が大きいと思いますので、いかに東京を始め全国の人事や総務のような管理会社とパイプを持っているような不動産会社と付き合うかということだと思います。
私は前職の大手ハウスメーカーの経験から、沖縄で得意な会社とそうでない会社をよく見極めてきました。こう言うと、多くの不動産投資家は、そういう不動産会社の見極めは私にしかできないのではないか?と言われるのですが、そうではないんです。

編集部:そういう人もいますよね。

三浦:そういう時は、大手ハウスメーカーで客付けを担当している不動産会社を当たるべきだと考えます。大手ハウスメーカーで客付けを行なっている不動産会社というのは、社宅需要を開拓しています。だから、どこにどのような社宅需要があるか知り尽くしている会社が多いのです。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:たとえば、沖縄である大手ハウスメーカーが手がけている、あるアパートブランドがあります。そのアパートブランドは、きちんと需要の予測が行われていて、社宅需要を取り込むように計算されています。つまり、そのエリアでそのブランドよりもう少しいい物件を作れば、必ず収益が上がるというわけです。
賃貸需要を計算し尽くして、実際に実績がある物件よりも少しいいものを建築する。「もうちょっと、いいところがないの?」と聞いてくる人たちの満足度を満たす物件をいかに用意するかだと思います。

編集部:ところで、会社とパイプを持っている管理会社というのはどのような管理会社なのでしょうか?

三浦:東京ではよくわからないのですが、沖縄では社宅需要専門の不動産会社があるのです。私もそのような社宅需要専門の不動産会社お付き合いがある会社があります。その会社は年に何回か、大手の会社の人事部門の人たちと常にコミュニケーションをとっていて営業活動を欠かさないのです。こういう不動産会社とお付き合いしておくと、入居者も決まりやすいということです。
会社の経費でお部屋を決める人たちというのは、しっかりした会社の人たちが多いんですね。だから、少しぐらい良い部屋だったら会社から家賃補助として10万円出るけれども、あと2万円ぐらい自分で手出ししてでもこの部屋に住みたいという人もいます。特に生命保険会社だとか、沖縄だとリース会社や大手のグループ会社などはそういったお部屋を探す方が多いですね。

沖縄ならではの投資、軍用地投資とは?

編集部:賃貸経営とは違うのですが、珍しい不動産投資があると聞きました。

三浦:軍用地投資ですね。沖縄には米軍の基地があります。現在、その米軍基地として使われている土地は「軍用地」として、個人の所有や法人の所有の土地を政府が借地契約を結んで借り上げているのです。歴史としては、軍用地はもともと家があったところを強制的に米軍が占拠して追い出されてしまっている土地なんですね。土地自体は相続で代々受け継がれてきているわけです。

編集部:なるほど、そういう経緯があるのですね。

三浦:防衛省は、軍用地の地主に年に1回、借地料を支払っています。土地1㎡あたりの借地単価の目安が決められ、借地面積に乗じて借地料が計算されるのです。借地料は防衛省が借り上げているので、延滞もない。確実に入ってくる借地料金です。
ただし、軍用地には、住居を建てることもできませんし、入ることもできません。見ることすらできないのです。軍用地は半永久的に国から返還されない可能性が高いのですが、逆を言えば、半永久的に借り手が決まっている土地とも言えるでしょう。国が借地料を半永久的に保証している土地なので、国債同様に非常に信用度が高く、市場価値も高いのです。

編集部:投資先としてはとても魅力的ですね。

三浦:軍用地は公用地として評価され、固定資産税評価額の4割は借り手である国が負担してくれるので、税金がかなり低く抑えられます。実は相続税対策では、タワーマンションよりも軍用地を買った方がよっぽどいいんです。
物件の価格は常に一定ですし、すぐに売れます。東京でタワーマンションを購入すれば、管理費や修繕積立金がバカになりません。

編集部:取引価格はどのように決められるのですか?

三浦:軍用地の価格は、年間借地料に倍率を掛けることで決まります。坪単価は関係ありません。
たとえば、年間借地料が300万円、倍率が40倍だった場合、1億2000万円となります。倍率は需要によって変化し、需要が高ければ高いほど倍率は高くなる仕組みです。需要が高い軍用地とは、返還の見込みがない場所のこと。倍率の低い場所は返還の可能性がある場所と言われています。現在は倍率が高めの傾向があります。

編集部:軍用地はどこで買えばいいのでしょうか?

三浦:軍用地の情報は意外と出ているのですが、基本的に地元の不動産業者に当たるしかありません。常にネットで検索するか新聞広告ですね。沖縄の不動産会社は、ホームページを持っていない不動産会社もよくありますから。そういう会社は新聞に広告を出しています。ですので、沖縄タイムスや琉球新報の新聞広告をよくチェックして、安く買うことが重要ですね。

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