新潟県で不動産投資の需要はある?リスク回避の為の出口戦略 | 不動産投資を考えるメディア

新潟県で不動産投資の需要はある?リスク回避の為の出口戦略

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新潟県は東京から遠いように思えますが、実は新幹線で2時間ほどのアクセスで首都圏在住の方でも十分に不動産の運用は可能なエリアです。また、新潟県のイメージとしてはお米や豪雪、スキー場といったものが連想されます。そんな新潟県で不動産投資をする場合、一体どのようなことに注意をすればよいのでしょうか。

新潟で不動産投資をするなら新築も視野に

新潟で不動産投資をするなら新築も視野に

新潟県はほぼ全域で人口流出の傾向があり、新潟市でも例外はなくなっています。また、不動産投資ではアパートの需要が強いのも特徴となっています。マンションは初期投資額が大きくなりがちなだけでなく、ある程度の人口が集まる地域でなければ採算をとることが難しくなっています。より広い範囲で選択肢があるアパートの方が安定した取引がしやすいのです。

一方でマンション経営に妙味を見出す不動産投資家も増えています。不動産価格の下落から非常に高い利回りが実現できる可能性があり、入居者さえ決まれば大きな収益源となるからです。

新潟の不動産の平均利回りは13%を超えており、マンションに至っては20%を超える物件も存在します。短期間で資金を回収できる可能性があるため、小口のマンション投資から不動産投資に入門する人も珍しくないのです。

新潟で収益を最大化したい場合は新築マンションを視野に入れる必要があります。中古マンションの一戸あたりの価格は数百万円台ということも珍しくなく、安定収入を得るには若干物足りない部分があるからです。小口で投資が出来る一方で、数を購入するか新築などの付加価値が高い物件を視野に入れないとバランスが取りづらいのです。

また全体的にマンションの物件数自体が少ないという問題もあります。首都圏と比べれば流通量が少なく、条件が良い物件であればそれだけ競争も激しくなります。相場を把握するためにもこまめに価格をチェックすることや、現地に足を運んで立地や住みやすさを確認するなど地道な活動も大切になります。

新潟の不動産投資は立地が最重要

新潟の不動産投資は立地が最重要

新潟の不動産投資は立地が非常に重要になります。同じ新潟市内でも空き室率に倍近い差が出る地域も存在し、人気のエリアとそうでない範囲がくっきりと分かれているからです。鉄道が使えるかは重要なポイントで、電車の沿線地域は比較的空き室が少ない傾向があります。

また、マンション経営をするのであれば近くに駐車場のスペースがあるかどうかもしっかり確認する必要があり、駐車場の有無が入居率を左右する点にも注意が必要です。

新潟でもう一つ気を付けたいのが、地価が安いためマンションの購入よりも戸建ての購入やアパートを選ぶ人が多い点です。不動産投資ではアパート経営も人気になっています。一方で利回りの想定が難しい物件も多いため、どの程度コントロールできるかは経営者の手腕次第の面もあります。どちらかと言えば上級者向けの物件が多いのです。

住宅事情に配慮して営業する戦略も必要になります。入居者がすでに決まっていればそれほど苦労はしないものの、空き室がある場合は人を入れること自体に苦労することが多いからです。周辺地域と比べて自分の物件のどこが優れているかをしっかり把握し、しっかりと広告を打っていく必要があります。

インターネットの不動産紹介サイトだけでなく、地元を基盤とする不動産会社に売り込みをかけるなど工夫が必要になる場合もあります。利回りが高い分、ある程度を経費と織り込んで積極的に入居者を募れるかどうかで長い目で見た際の利益率が変わることがあるのです。雪深い地域でもあるため物件の積雪対策にも気を配り、場合によっては融雪関連の設備を増設するなど地域や利用者の目線をとりこむ事も大切になってきます。

新潟のマンション経営は出口戦略が限られる

新潟のマンション経営は出口戦略が限られる

新潟でマンション経営をする場合の出口戦略は首都圏と比べて特殊になります。新潟市中心部以外の不動産の評価額が著しく下がる可能性があり、処分をするのにお金がかかってしまう場合もあるからです。住民がいないまま長く保有すれば維持費や修繕費の方がかさむ可能性があり、赤字リスクが高まります。

ある程度黒字が出た場合は自分が住むか親族に紹介する、あるい早めに売却を検討する等工夫が必要になります。利回りが高い分、物件の未来のことも慎重に考えることが大切です。

新築に近いマンションであれば比較的売却もしやすく、不動産価格も高くなる傾向があります。不動産価格の下落が激しい場合は、早めに資金を回収して別の地域に投資をしなおした方が良い場合もあります。人口が増加傾向にある地域よりも状況に敏感になる必要があります。

ポイントになるのはファミリー層か単身世帯をターゲットにするかです。ファミリー層をうまくとりこめば、子供の成人までなど長期間の入居に期待できます。部屋のリフォームなどを行い、子供にやさしい環境を提供する等付加価値を高めて売り込むことも大切です。

単身世帯向けであれば、ある程度の所得がある層を狙うか、家賃を低めに抑えて入居者を埋めていくかの選択を迫られます。入居者がいる状態で売却すれば買い手もつきやすくなるため、出口戦略としても活用できます。

新潟は高利回りが期待できる一方でリスクが高い地域でもあるため、買い手がいなくなる前に処分することや、別の地域への投資のステップとして活用する計画性が重要になるのです。

まとめ

新潟県は人口の流出もあり、マンション需要は高くありません。バブル期に建てられたリゾートマンションが安価で売られていても買い手がつかないことすらあります。参入する場合は出口戦略をしっかりと立てることが必要です。

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