千葉県内で投資用マンション購入時のおすすめエリア・重視するポイントは? | 不動産投資を考えるメディア

千葉県内で投資用マンション購入時のおすすめエリア・重視するポイントは?

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千葉県は首都東京のベッドタウンのイメージが強く、事実東京へのアクセスに便利な投資用マンションが数多くあります。この地域で不動産投資をする場合、どのようなことを頭に入れておくと良いのでしょうか?

千葉県のマンションへの投資は初心者向き

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インターネット上の不動産投資専門検索サイトで調べてみると、千葉県内には多くの投資用マンションが売りにでています。このため千葉県内に居住していて東京都心に通勤しているサラリーマン、特に不動産投資の初心者にとっては千葉県内の投資用マンションは買い求めやすいと思われます。
市川市や千葉市の美浜区などのマンション物件を見てみると、価格が安い物件ならば1000万円を下回っていますし、表面利回りが10%程度となっています。ですので千葉県在住の不動産投資の初心者にはこれらの物件をお勧めします。
千葉県のベッドタウンは東京都心に通勤するサラリーマンが多いですし、都内の大学や短大、専門学校に通学している学生も多いです。人口流入が超過しているエリアが市川市や千葉市となっており、これらのエリアではマンションに対する需要と供給のバランスは安定的に推移しています。
したがって、このエリアでマンション投資をするにあたっては、駅からの徒歩での距離や資産価格と賃料収入のバランスを考慮に入れて、投資を実行し実際に不動産賃貸業を始めてみるのが良いです。自宅と投資物件の距離が近ければ入居者の退居の際に、オーナーである自分が退居に立ち会って室内を検分することができます。また自分で価格の安いリフォーム業者を選定して新たな入居者を募集する前にリフォームを実施することができます。自宅に近いマンションに投資するということは費用節約にもつながります。

マンション投資では賃料収入を重視する

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千葉県内で不動産投資をするにあたっては、不動産価格の上昇を見込むよりも賃料収入を安定的に得ることによって投資資金の回収をはかるのが重要です。
千葉県内の公示地価の推移をみると、1990年にバブル崩壊して以降一貫して地価は下落し続けましたが2003年頃に底を打っています。しかし2003年以降、千葉県内でも地価の水準が高い浦安市や千葉市などにおいて、地価は上昇しておらずほぼ横ばいを続けています。マンションを含めた取引価格の推移をみると、2016年にごく一部のエリアで上昇に転じたことが確認できますが、あくまでもごく一部です。
このため千葉県内でマンション投資をする場合は、賃料収入の安定的確保を主目的にして投資資金を回収することが重要です。千葉県内で人口が集積しているエリアは浦安市や市川市、千葉市などとなっていますが、これらのエリアで売りに出されているマンションの表面利回りは10%前後の物件が多いです。このため、途切れることなく入居者を確保することができるマンションを選択することが望ましいです。具体的には駅から徒歩10分圏内であるとか、管理人が常駐しているマンションでエントランスにはオートロックが設置されていたり、防犯カメラが設置されているマンションです。
千葉県内には東京都心の大企業に勤務している女性も多数いらっしゃいますから、そういった方たちを入居者として確保できれば賃料収入を安定的に確保できます。また継続的に一人の方に入居しつづけてもらえればリフォーム費用や修繕費用などの支出を減らすことも可能です。ですから良質の物件を選ぶことが投資資金回収の近道となります。

マンションに投資しているREITも重要

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不動産投資をするにあたっては、千葉県内にあるマンションを保有している不動産投資信託(REIT)に投資することもメリットとなります。
現在、東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)は60銘柄前後に達します。東京都心に立地しているマンションだけでなく、千葉県内に立地しているマンションにも投資している不動産投資信託(REIT)が存在します。
不動産投資信託(REIT)の千葉県内にあるマンションの入居率をみてみると、平均して90%以上の入居率を確保できており、賃料水準も安定しています。オフィスと比べてもマンションの賃料は下がりにくいと言われていますので、賃料収入は安定し続けるものと思われます。
そして千葉県内のマンションにも投資している不動産投資信託(REIT)の価格推移をみると、2013年以降大幅に上昇し続けており、約100%値上がりしています。個別のマンション価格とは大幅に異なる資産価格の上昇です。しかし賃料水準を値上げしてはいないため、分配金利回りは年々低下しており、2017年初頭段階での推定分配金利回りは高くても4%程度となっていますので、税金を差し引くと約3.2%となります。
ただし自分で実際に表面利回り10%のマンション投資をして毎月管理費や修繕積立金を支払い、年に一度固定資産税を支払えば常に満室状態であっても手取りの利回りは少なくなります。フルローンで金融機関から不動産投資ローンを借りてマンション投資した場合には、さらに手取りの利回りは少なくなります。
ですから千葉県内にあるマンションに投資している不動産投資信託(REIT)を買うことも、正しい選択です。

まとめ

千葉県における物件選びの場合、不動産投資の基本である立地,ユーザー層、利回りの確認が大切です。不動産投資の基本を学ぶという意味では、初心者向きのエリアでもあります。REITという方法も含めて、総合的に判断しましょう。

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