サラリーマン不動産投資家のための正しい収益物件の選び方 | 不動産投資を考えるメディア

サラリーマン不動産投資家のための正しい収益物件の選び方

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サラリーマンでも副業として不動産投資を行う人が増えています。では、サラリーマンが実際に不動産投資を行う場合、具体的にどのような物件が良いのでしょうか。この記事では、サラリーマンが不動産投資を行う際におすすめな収益物件を、管理面や立地条件、物件タイプなどからご紹介していきます。

管理がしっかりされている物件を選ぶ

管理がしっかりされている物件を選ぶ

サラリーマンが不動産投資を成功させるポイントのひとつとして、管理がきちんとしている物件に投資することが挙げられます。具体的には、区分所有マンションを購入する場合、平日に管理人が通勤してくるマンションと、管理人が不在のマンションでは大きな差が生じます。

管理人が平日は常駐しているマンションならば、毎朝共用部分の清掃をしてくれたり、ゴミの収集日にはごみ捨て場の清掃をきちんとしてくれますので、常に清潔感が感じられます。

ところが、そういった清掃・保守などを住人の自主的管理に任せていたり、管理人が常駐していないマンションの場合は、どうしてもマンションのエントランスや廊下が汚れたまま、落ち葉がたまっているなどずさんな管理しか出来ないという印象を持ってしまいます。

せっかく区分所有マンションを購入して、副業として不動産賃貸ビジネスを開始しても、管理人が常駐していないマンションの場合は、入居希望者が現れる確率が少ないです。あるいは、入居者が現れても、トラブルメーカーである確率が高いのです。具体的なトラブルの一例としては、生活騒音です。深夜に友人と大騒ぎしたり、ゴミの収集日以外に燃えるごみを出してゴミ捨て場を汚すなどです。

一方、管理人が常駐しているマンションのほうが、入居希望者が途絶える確率は低いです。少なくとも平日の昼間については不審者がマンション内に入り込んでくる可能性は低いですし、清潔感を保っていれば、女子大生や独身の女性社会人なども入居希望者となってくれる確率が高まります。そして、管理が行き届いているマンションの住人の方が、生活騒音などでトラブルを起こす確率も低いです。

投資の対象は自宅から近い物件にする

投資の対象は自宅から近い物件にする

サラリーマンが不動産投資を成功させるポイントとしては、自宅から近い場所にある物件に投資することも重要です。インターネット上で、不動産投資物件の専門サイトを閲覧していると、東京都心より地方都市にある物件のほうが価格が安く、なおかつ表面利回りが高いです。しかし、だからといって自宅から遠く離れた場所に立地している収益物件を購入するのは控えるのが賢明です。

例えば、神奈川県横浜市に在住しているサラリーマンが、山形県山形市にある区分所有マンションを一度見学しただけで、購入したとします。購入したときは、すでに入居者がいた場合は単なるオーナーチェンジであり、購入した直後に借主と賃貸借契約を締結すれば、すぐに賃料収入が入ってきます。

しかし、入居者が退居したあとは、委託している管理会社に入居する前と退居した後の状態をチェックしてもらい、必要があれば退居者に原状回復費用を請求したり、必要なリフォームを実施しなければなりません。そして、新たに入居者募集の作業も必要となります。遠隔地であるために、これらの作業について管理会社に費用を支払わなくてはならず、出費がかさみます。

逆に投資した物件が自宅から30分の場所にあれば、入居者が退居したあとは自分の目で入居前の状態と、退居したあとの状態を比較してチェックすることも可能です。そして、新たな入居者募集をする前には簡単なリフォーム作業を実施して清潔感を出さなければなりませんが、自宅から近隣に投資した物件があれば、自分でリフォーム業者を探し出して、できるだけ安い費用でリフォームを仕上げることができますから出費を抑制することが可能です。

オフィスビルへの不動産投資は控える

オフィスビルへの不動産投資は控える

サラリーマンが不動産投資をする場合、最初から大きな物件にチャレンジするのは控えて、最初は金額の小さな物件に投資するのが賢明です。インターネット上の不動産投資専門サイトを見ると、オフィスビルや一棟マンションが1億円から5億円規模で売りに出されています。

そして、これらの広告には表面利回りが10%とか、13%などと記載されています。広告だけを見ると、金融機関から多額の借金をすることさえできれば、いきなりオフィスビルオーナーとなれる夢を抱きがちです。しかし、オフィスビルを購入する場合は、1つの小さな企業を買収するのと同じであるという認識を持つ必要があります。

住宅と異なり、オフィスビルの経営は、景気動向に左右されます。景気が良ければテナントはすぐに埋まりますが、景気が悪いと企業経営者は賃料の安いオフィスビルへと移ってしまいます。さらには、オフィスビル同士の競争もあります。例えば、トイレにウォシュレットの設備の有無だけでも、差がついてしまいます。

また、空調設備も重要です。オフィスのフロアについて、ひとつの空調設備だけで室内の温度をコントロールする場合と、複数の空調設備で数か所の室内の温度をコントロールできる場合では、差がついてしまいます。

つまり、最新設備を備えているオフィスビルが、ビル同士の競争に勝利します。オフィスビル経営者は常に設備などの最新動向にアンテナを張っていることが大切ですから、サラリーマンとの兼業状態を維持することは大変だと思われます。オフィスビルに投資する場合は、サラリーマンを辞める覚悟が必要です。

まとめ

サラリーマンが賃貸経営をするということは、いわゆる副業を持つということです。本業を疎かにしないためにも、サラリーマンの自分に合った収益物件を選ぶことが大切です。

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