地方の収益物件を購入する時に注意すべきこと3つ | 不動産投資を考えるメディア

地方の収益物件を購入する時に注意すべきこと3つ

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地方の利回りの高い収益物件を所有したいと考える不動産投資家も多いが、気になるのが物件をどのように管理するのかが悩ましいところ。安定した賃貸経営を行うためには、空室が出た時に客付けに強い集客力のある管理会社といかに懇意になっていくかがカギとなります。しかし、そうした不動産会社をどのように探せば良いのでしょうか?

【その1】企業城下町で収益物件を購入する際は注意

いくら満室経営ができている収益物件でも入居者がずっと居続けてくれるとは限りません。企業城下町で成り立っているような都市で収益物件を購入する時は注意をしたいものです。なぜなら、その会社が撤退をしてしまえば、関連会社や下請け企業なども撤退や廃業に追い込まれ、賃貸需要が一時的に大きく減少してしまう可能性があるからです。

ある地方都市に高利回りの物件を購入したAさん。不動産会社に良い物件があると紹介されたのが大きな工業団地がある地方都市でした。収益物件は築浅で、購入時には満室状態。表面利回りも10%以上で駅からも近く、安定的に家賃収入を得られると考え、購入したそうです。

しかし、フタを開けてみると苦難の日々が待っていました。購入した途端に、半数以上の退去者が発生。退去した住人の人たちは、法人契約で会社の寮の代わりに借りている人たちでした。大量に退去が発生した原因はその町にある大きな会社の移転でした。突然多くの空室が発生し困ったAさんは、管理会社に入居者募集を依頼。ところが、管理会社は、会社が退去をした理由を盾に取り、ほとんど動いてくれません。結局そのまま空室状態が続いており、売却も検討して不動産会社に依頼したものの、なかなか決まらず売るに売れない状態が続いているといいます。

【その2】学園都市にある収益物件にも要注意

2つの大学と付属高校が密集している、ある地方都市。そこで利回り10%を超えるアパートを購入したBさんも空室に悩んでいるオーナーの1人です。きっかけは学校の方針転換でした。それまで地元のアパートやマンションに住んでいた学生の住人が、一気に解約を申し込んできたのです。理由は新しく学校で大きな寮を建設することになり、入居が決まったからとのこと。

寮の家賃とBさんが経営しているアパートの家賃を比べても、さほど差があるわけではありません。しかし、学校の方針だからということで解約が立て続けに出てしまったそうです。管理会社に客付けを依頼していますが、その管理会社は客付けがあまり得意でない様子。首都圏に住んでいることもあって、なかなか現地の様子を見にいけず、今でも空室状態が続いているそうです。

【その3】そもそも賃貸需要がない物件

以前のオーナーが相続税対策で建築したアパートを購入したCさん。利回りが高いということに魅力を感じたそうです。幹線道路からも近く、ファミリー向けの間取りで、駐車場も全室分完備されています。

ところが、いつまで経っても空室が埋まらず、入居者も1人また1人と減り続けているそうです。原因を詳しく調べてみると、そこは相続税対策で建築されたアパートで、そもそも賃貸重要がほとんどないところに建築されたということが問題でした。アパートを建てて土地の評価を下げれば、相続税が安くなるので、土地を持っている地方の大地主がこぞってアパートやマンションを建てているのです。

そうした流れを行政でも後押ししているケースがあります。
実は地方では、人口減少を食い止めるために規制緩和を行い、住宅の建築を増加させてありとあらゆるところで住宅を建設できるようにした結果、相続税対策で建てられたアパートがスラム化している地域も珍しくないのです。そうして廃墟になったアパートには、大麻の保管場所など犯罪の温床になっている事例もあります。大事な収益物件を犯罪に使われてしまっては元も子もありません。賃貸経営を継続するのも難しくなってしまうでしょう。

まとめ

収益物件を購入する際、土地勘がある場所で購入しようとアドバイスをしている書籍をよく見ますが、需給予測がある程度できる土地感覚というのは必要でしょう。自分が全く知らない土地に購入をするのは、あまりオススメできません。駅にいくら近くても、そのエリアに住んでいる人たちの通勤や日常生活の主要交通機関が車であったりする場合は、駅近の物件はあまり好まれないことがあります。

また、集客力が弱い物件の場合、管理会社に丸投げをしても空室がなかなか埋まらないという問題もあります。万が一、集客力の弱い物件を掴んでしまった場合には、自分でテコ入れをするつもりで現地に赴き、最初は管理会社の動向をチェックしましょう。客付けが弱ければ、他の管理会社へ変更することも必要です。それでもダメであれば、マイナスを最小限に抑えるために速やかな売却も検討が必要です。地方物件は表面上ではわからないリスクが潜んでいることがあります。投資する場合はより慎重な調査が必要になるでしょう。

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