収益物件の買い時、売り時とは? | 不動産投資を考えるメディア

収益物件の買い時、売り時とは?

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収益物件の買い時、売り時とは?

不動産投資のゴールとは一体なんでしょうか?
それは収益物件を所有することではなく、自分の資産を増やすということだと思います。自分の資産を増やし将来の不安を払拭するのが、不動産投資の真のゴールではないでしょうか。そのためには、どのような物件を購入すべきか、購入すべきではないのか、収益物件の買い時、売り時についてご説明します。

収益物件の買い時とは?

不動産投資は、兎にも角にも収益物件を購入しないと始まりません。いつ購入すべきなのか開始時期で迷ってしまい、なかなか不動産投資をスタートできない人がいます。特に2017年5月現在、収益物件は軒並み価格高。物件の利回りは低下し続けている状況です。物件価格が高いため、今は買うべきではないと考えている初心者投資家は多いようです。
一方で、不動産投資を始める際に考えなければならないのが金融機関の融資体制。アベノミクスの一環でもある大幅な金融緩和によって、物件を購入しやすい状況になっています。今まで融資が受けにくかった物件でも受けられるようになってきているので、以前と比べて購入しやすい状況です。なかなか魅力的な物件が少なくなっている一方で、融資体制は整ってきている現状です。しかし、なかなか条件が揃わないため購入を諦めてしまってよいのでしょうか。
少し昔の状況をシミュレーションしてみましょう。今から10年ほど前は、現在と比べると全く逆の構図でした。市場には価格が安く利回りも高い物件があふれていましたが、融資体制が厳しくなかなか購入できない状況でした。その頃から不動産投資をスタートしている先輩大家さんに話を聞いてみると、融資をしてくれる金融機関を探すのがとても大変だったそうです。投資したい物件はあっても、一般的な金融機関はどこも相手にしてくれない。そこで金利の高い金融機関で借りざるを得ないという状況でした。それでも不動産投資を始めようという強い意志があったからこそ、現在サラリーマン大家さんとして成功しているのかも知れません。
不動産投資はまず物件を持ってからがスタートです。物件を買い増して複数所有していくという不動産投資家なら、もう少し不動産市場が落ち着いてからと静観する方法もありますが、一つも物件を持っていない人であれば、まずは自分がいいと思った物件に投資をしてみることが大切です。一番安い時に買おうとして買い時を見極めていると、機会を逃してしまうこともあります。もちろん少しでも安く購入することは大切ですが、それだけに囚われるといつまでも不動産投資を始めることができなくなってしまうことにもなりかねません。

収益物件の売り時とは?

それでは、すでに収益物件を保有している人の売り時は、一体いつになるのでしょうか。もちろん、物件の価格が高くなっている時ではあるのですが、一番高い時に売却するというのはなかなか難しいものです。売り時を見計らっている間に、売り逃がしてしまうということも多々あるでしょう。冒頭でも話した通り、不動産投資を始める目的は自分の資産を増やすことです。その目的から大きく外れない限りは、いつでも売り時のタイミングと言えます。
例えば、ある不動産投資家は、物件を大都市圏に集中させるために、自分の所有している地方の物件を売却し、売却資金で新しい物件を購入するということを繰り返しています。一方で、何棟も所有しているメガ大家さんの中には、今が高値で売り時のピークであっても保有している物件を一切売却しないという人もいます。
つまり、投資の方針次第で売り時は大きく変わってくるということです。しかしながら、いつでも売れるということを前提に運用するためには、一つ考えなければならないことがあります。それが、物件の資産価値です。物件の資産価値があまりにも、低ければ売りたい時に売れないという問題も起きてくるでしょう。そうすれば、売却資金を計算に入れた次の投資にも影響が出てしまいます。
具体的には、物件自体が相当古く、大規模な修繕が必要だったり、給水塔など物件の付帯設備に問題がある場合、買主がそのための対応をしなければなりません。現在のような売り手市場であれば、問題はないかもしれませんが、市場動向によっては希望金額で売却できないかもしれませんし、買い手が見つからないという事態さえも考えられるのです。よって、自分が何年後に売却をするのかをしっかりと計算した上で、購入計画を練るということも必要になります。

まとめ

不動産投資でのベストな買い時と売り時というのは、基本的にその人の投資方針に大きく左右されます。できるだけ安く購入することは大事ですが、それだけにこだわると不動産投資を始められません。売り時も自分の投資戦略から考えて判断することになりますが、資産価値が低い物件を購入すると、好きな時に売却ができなくなる可能性もあります。自分の投資方針を確認し、売却を見据えて購入を考えることも必要なのです。

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