初心者がリスクを避けて不動産投資を始める方法 | 不動産投資を考えるメディア

初心者がリスクを避けて不動産投資を始める方法

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いざ不動産投資を始めようと思っても初心者は何をとっかかりとして始めればいいのか、手探り状態だと思います。この記事では、そんな不動産投資初心者におすすめの「初めの一歩の踏み出し方」をご紹介します。

少額投資で不動産投資の始める

不動産投資の始め方としては少額投資

初心者がいざ不動産投資を始めるとなると勇気が必要です。インターネットで調べてみたり、本を買って読んだりと、試行錯誤してしまうと思います。

不動産投資の始め方としては、最初はリスクを低く抑えることを目的として少額の中古物件に狙いを定めて購入する方が良いと思います。実際に始めた後は、不動産賃貸業という事業を展開することになります。

最初は金額の安い物件を購入して、不動産賃貸業とはどういうものなのかを実際に体験することも重要ですし、どの立地で、どのような物件を購入すると、不動産価格が上昇しやすいのか、あるいは不動産価格が上昇しにくいのかを知ることも重要だと思います。さまざまなことを経験するうえで、不動産の始め方としては、まずは安い物件を選択することがポイントだと思われます。

具体的には、例えば東北地方の県庁所在地にあるワンルームマンションなどお勧めです。とくに、県庁や国立大学から徒歩10分圏内に立地している中古分譲マンションならば、大学生や県庁に勤務している独身者の入居を期待できますから、空室リスクは低いものと思われます。

それに、仙台市や盛岡市、秋田市、山形市に立地しているワンルームの中古分譲マンションならば、価格はかなり低いです。安い物件ですと500万円程度で購入することができ、月額家賃は4万円から5万円程度に設定されていますので、初期投資物件の対象としては適性を持っていると思います。

このような物件を最初に購入して不動産賃貸業をすることで、年間経費はいくら必要で、投資した資金を何年で回収できるかなどを自然と自分の頭で計算できるようになれます。

不動産投資としては証券化商品もお勧め

不動産投資としては証券化商品もお勧め

不動産投資の初心者としては、現物の不動産を購入するには躊躇してしまう方もいらっしゃると思います。そんな場合、不動産投資の始める一つの手段として、不動産の証券化商品をお勧めいたします。

不動産の証券化商品の代表例は、不動産投資信託とも呼ばれるREITが挙げられます。REITは、複数の投資家から資金を募って、その資金でオフィスビルやマンション、商業施設などを購入して、その賃料収入から運営経費を差し引いた利益を、投資家に分配する仕組みとなっています。

REITのなかには、特定の投資家のみから資金を集める私募投信のケースと、東京証券取引所に上場して幅広く投資家から資金を募るケースの2種類があります。傾向としては、資金を募る投資家の数が少なくなるほど1口あたりの出資金額は多額となるようです。

したがって、不動産投資の初心者にお勧めできるのは、東京証券取引所に上場しているJ-REITとなります。

J-REITは、60銘柄以上が東京証券取引所に上場しており、1口あたりの価格は高くても60万円台となっており、銘柄によっては1口あたり5万円台で購入することができます。一方、分配金利回りは銘柄によってバラツキがありますが、年間で2%台から年間で7%台のREITまで存在します。

REITの場合は、自分でマンションを経営する場合と異なり、空室を埋める努力や、賃料をおさめていない借主からの債権回収業務、マンションやオフィスビルの照明や空調などのメンテナンスをすべて不動産投資法人が代行してくれます。不動産投資家は、決算書と分配金を受け取るだけですので、初心者にとっては良い投資対象です。

初心者にアパート投資はお勧めできない理由

初心者にアパート投資はお勧めできません

不動産投資の始め方として、いきなり銀行からアパートローンを借りてアパート投資を始める方もいらっしゃいますが、あまりお勧めできません。インターネット上などの収益性物件に関する広告を見ると、アパートが全室埋まった場合の想定利回りが20%を超えるような物件があるようですが、それでも初心者にはアパート投資はお勧めできません。

理由としては、現在、日本全国での平均的なアパートの空室率が40%を超えている現実があります。したがって、売りに出ているアパートの満室時の想定利回りが20%を超えているとしても、実際にアパートを購入してアパートを満室にできる確率はかなり低いと考えなければならないと思います。

また、近年は相続税対策のため、多くの人々がアパート建設を実施しています。ところが大都市圏に建設された新築アパートでさえ、満室とはなっておらず、むしろ空室率が40%や50%となっているケースが多く見受けられるのが現状です。

したがって、アパートを建設することによって相続税は軽減されると思いますが、一方ではアパートローンを返済する目途が立たなくなる可能性も存在するのが現在の実状です。このため、アパート投資は初心者にとっては、きわめてリスクの高い投資であると考えられます。

まずは、どのエリアは地価が上がりやすく、どのエリアは地価が下がりやすいとか、どのエリアは賃貸住宅の入居率が高いなどのリサーチを積極的に実施することが重要です。そして、アパート投資を実施するにあたっては、どのような方法を用いれば投資資金の回収の実現可能性が高まるかを慎重に検討することがポイントです。

まとめ

不動産投資においては、リスクを減らして行くことが重要です。不動産投資と言うとリスクが高いイメージがありますが、この記事にあるような方法を採用し、少しでもリスクの少ないところから慣れていきましょう。

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