アパート経営のメリット・デメリット一覧まとめ | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営のメリット・デメリット一覧まとめ

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アパート経営とマンション経営は、いわゆる「サラリーマン大家さん」が増えている人気の投資方法といえます。今回はその中でも「アパート経営」にクローズアップしてメリットやデメリットをまとめて紹介いたします。

アパート経営をするメリット

アパート経営をするメリット

まずアパート経営ですが、これは主に1棟丸ごとのアパートを所有し、賃貸することで家賃収入を得る方式です。アパートの一室だけを所有し、その部屋を貸し出すというケースはあまり多くありません。そのため、参入する場合の初期費用が大きくなってしまうのがデメリットです。安い物件もそれなりにあるのですが、そういった物件は築年数が古いものが多いため、修繕費が膨らむ危険性もあります。

アパート経営のメリットは、空室リスクの回避が取りやすい点です。アパート1棟まるまる誰も住んでいないといった物件はなかなかありません。そもそも誰も住みたくないような物件を購入すべきでないのですが、設備に不備がなく相場からかけ離れた家賃でなければ、アパート全体で最低1部屋くらいは誰か住んでくれる可能性が高いと言えます。マンションに比べて家賃がリーズナブルなので、入居者も決まりやすいです。よって、しっかりと物件を選び、維持管理をしていれば、家賃収入がゼロになるリスクは比較的低いと言えます。

さらに、修繕しやすいというメリットもあります。築年数が経ったものは壊れることも多いのですが、建物の構造的に修繕しやすい場合も多いのです。また、修繕や面倒な家賃の督促などは管理会社に依頼すれば代行してもらうことができます。そのため、定職があるサラリーマンでも副業としてアパート経営をこなすことができるのです。

アパート経営の主なメリットをまとめると以下のようになります。

低コストで始められる

アパート経営のメリットの一つに投資のハードルの低さが挙げられます。中古物件や競売を利用した購入だけでなく、新規で建てる場合であってもマンション程費用が掛からないためです。特に一棟単位で経営する場合は非常に利回りが高くなり、管理費や維持費の節約にもつながります。古いアパートであってもリノベーションで価値を高めて入居者を募る方法も存在し、安定して10%以上の利回りを確保する経営者も珍しくないのです。不労収入を得るための手段として定着しており、経営ノウハウを勉強しやすいのも特徴と言えます。

資産として活用できる

資産として活用しやすいのも長所です。ある程度経営が軌道に乗れば、アパートを担保にお金を借りるなど選択肢が広がります。経営が黒字であれば銀行から融資を受けやすくなり、次の大規模投資などに役立てることができるのです。

難易度が低め

複数のアパート経営を軌道に乗せてからマンション経営にステップアップする事業主も珍しくなく、不動産投資の中でも比較的難易度が低いのがアパート経営の魅力となっています。

保険が充実している

保険の充実も大きなメリットです。ローンを組み立てるときに団体信用生命保険に加入することで、ローンの支払い中に事故や怪我などで就労が難しくなった場合に保険が支払われるようになります。自分に万が一のことがあった時を考えて住宅ローンを組めない人多いため、リスクを軽減する制度があることも覚えておきたいポイントです。建物の地震保険や火災保険の加入はほぼ必須となっていますが、費用は経費として計上できるため、全てが損になるわけではないのも特徴です。

アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリット

一方で、アパート経営の主なデメリットは以下のようになります。

空き室のリスク

アパート経営の最も大きなリスクが、空き室リスクです。空き室が多ければ安定した収益が上がらないだけでなく赤字経営の原因となります。利回りは安定して人が入居した際の数字が基準になるため、どれだけ人を呼び込めるかが焦点になります。土地柄や人口の変化などをしっかり把握しなければ経営自体がデメリットになる可能性があり、黒字を見込めるかどうかある程度確認することも大切なのです。入居者を増やそうと賃料を下げ過ぎると利回りの低下を招き、さらに黒字化が遠のく場合もあります。

経年劣化で支出が増える

アパートを経営していても、年月が経てば建物が劣化していきます。維持費や修繕費を想定しなければ赤字リスクはさらに高まるのです。不動産投資初心者の場合はこのリスクをコントロールしきれないことが多く、管理会社への委託などが前提になることが増えます。家賃の回収代行なども行ってくれるケースがあり、滞納リスクにも備えることができます。

天災・災害リスク

地震や火事などの災害リスクも見逃せないポイントです。経営が軌道に乗り、投資が回収できてない場合は保険が出ても赤字になる可能性があるからです。ある程度の資金を手元に残すことや、借金を増やし過ぎないことは基本で、回収が失敗した場合も十分に考慮する必要があります。

売却に時間がかかる

アパートだけでなく、不動産は売却に時間が掛かることも覚えて置く必要があります。特に駅から遠い場所や、地方で人口が減少傾向の地域では買い手が少なくなります。希望額で売れないだけでなく大幅なマイナスになってしまうこともあるのです。急いでお金に換える場合はそれなりのマイナスを覚悟する必要があります。

メリットにもデメリットにもなる部分

メリットにもデメリットにもなる部分

アパート経営の中にはメリットとデメリットが混在する部分があります。特に話題になりやすいのが税金の問題です。元々土地や不動産を所持しており、アパート経営に乗り出した場合は固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。更地で土地を保有しておくと税金が高額になりがちだからです。

ただし、経営が順調で黒字経営になっている場合はその分の税金は納める必要があります。相続税対策にアパート経営を始める人もいますが、状況によってどの程度節税効果が見込めるのか、または増えるのかが変わってきます。税理士に相談するのは大切なポイントです。

アパート経営は安定した収益をあげられる可能性とともに、価値が変動する可能性があります。不動産はインフレに強いと言われていますが、これは物価が上がれば不動産価値も高まるからです。

ただし、人口の流出が続く地域は多く、不動産価値は著しく下がってしまう可能性もあります。ある程度利益が出た場合は、社会情勢の変化に合わせて見直しを行うことも大切です。

アパート経営は自分で把握できないメリットやデメリットが多くあります。近所により近代的で家賃が安いアパートが出来れば、住民が移り住むなど競争が発生する可能性があります。また、大型商業施設の誘致や都市計画の変更によって不動産価値が高まる場合があります。

タイミングに合わせて賃料を見直すことや、売却を視野に入れてより利益を高める工夫は常に必要です。経営者として自分で判断しなければいけないため、不安があればコンサルタントに相談するなど知識を補うことも大切です。

まとめ

アパート経営は物件選びが大切です。その基準とすべきは「誰が借りるか」と言ったニーズの見極めです。株など他の投資でも、基本的にはニーズがあるものとそうでないものの見極めが重要です。アパート経営で物件を探す場合は上記の点に注意することを頭に入れておくようにしましょう。

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